中古マンション購入における任意売却物件の注意点と賢い選び方

中古マンションの購入を考えています。今回、不動産屋さんから「任意売却」の物件を紹介されました。不動産屋さんは下記のように言ってます。＞価格の指値につきましては、債権者の承諾が必要となります。＞リフォームの見積もりにもよりますが、××××万円～××××万円での交渉を考えております。売り主さんは現在居住中で、これからリフォームして売却のようです。購入となった場合、現金での一括払いを予定しております。アドバイスをいただきたいのは次の4点です。（１）任意売却物件のメリット、デメリット。あるいはこういた物件を購入された方の体験談（２）任意売却物件を購入する時の注意点（３）現在、売り主が居住中の物件を見学する時の注意点やチェックポイント（４）買い取ってリフォームする場合と売り主さんにリフォームしてもらう場合のメリット、デメリット質問数が多くてすみません。1点のみのアドバイスでも歓迎です。どうぞよろしくお願いいたします。補足わかりやすいアドバイスをどうもありがとうございます！とても参考になりました。BAでなかった皆様のアドバイスもとても勉強になりました。（本当は全員をBAにしたかった…）ただ、見学の時「水回りの確認」をどう行えば良いのかがよくわからず…重ねて質問をさせていただきましたので、引き続きアドバイスいただければ嬉しいです。http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1355543113よろしくお願いいたします。

Contents

1 1. 任意売却物件のメリット・デメリットと購入体験談
2 2. 任意売却物件を購入する際の注意点
3 3. 現状居住中の物件見学時の注意点とチェックポイント
4 4. 買い取ってリフォームする場合と売り主さんにリフォームしてもらう場合のメリット・デメリット
- 4.1 買い取ってリフォームする場合
- 4.2 売り主さんにリフォームしてもらう場合
5 まとめ

1. 任意売却物件のメリット・デメリットと購入体験談

任意売却物件は、住宅ローンの支払いが困難になった所有者が、債権者（銀行など）の同意を得て市場価格よりも低い価格で売却する物件です。

メリット

* **価格が安い:** 市場価格よりも低い価格で購入できるため、予算を抑えられます。特に、リフォームが必要な物件であれば、その分を考慮してもお得な場合があります。
* **希少物件との出会い:** 一般的には流通しない物件に出会える可能性があります。立地条件の良い物件が、市場価格よりも安く手に入るケースもあります。

デメリット

* **瑕疵担保責任の制限:** 通常の中古物件取引よりも瑕疵担保責任（売買後、隠れた欠陥が見つかった場合の責任）が制限される場合があります。契約前にしっかりと確認が必要です。
* **リフォーム費用がかかる可能性:** 任意売却物件は、リフォームが必要なケースが多いです。予想外の修繕費用が発生する可能性も考慮しなければなりません。
* **近隣トラブルの可能性:** 任意売却に至った背景によっては、近隣住民とのトラブルを抱えている可能性があります。事前に近隣住民への聞き込み調査を行うことが重要です。
* **手続きの複雑さ:** 通常の売買よりも手続きが複雑で、時間がかかる場合があります。債権者との交渉など、専門家のアドバイスが必要になるケースもあります。

購入体験談

実際に任意売却物件を購入された方の体験談をいくつかご紹介します。（※個人の体験談であり、全てが当てはまるわけではありません。）

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* **成功例:** 「築年数は古いものの、立地条件が素晴らしく、価格も魅力的でした。リフォーム費用はかかりましたが、結果的に満足しています。」
* **失敗例:** 「リフォーム費用が当初の見積もりを大幅に上回り、想定外の支出が発生しました。近隣住民とのトラブルも発生し、精神的に負担が大きかったです。」

2. 任意売却物件を購入する際の注意点

任意売却物件を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

* **価格の妥当性:** 市場価格と比較し、価格が妥当かどうかを慎重に判断しましょう。不動産鑑定士による評価を受けるのも有効です。
* **債権者との交渉:** 債権者との交渉は、不動産会社に任せるのではなく、自身でも内容を理解し、必要に応じて弁護士などの専門家に相談しましょう。
* **瑕疵担保責任の範囲:** 契約書に記載されている瑕疵担保責任の範囲をしっかりと確認しましょう。
* **リフォーム費用:** リフォーム費用は、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
* **隠れた問題:** シロアリ被害、雨漏り、建物の傾斜など、目に見えない問題がないか、専門家による検査を依頼することをお勧めします。

3. 現状居住中の物件見学時の注意点とチェックポイント

売り主さんが居住中の物件見学では、以下の点に注意しましょう。

* **事前予約:** 見学は必ず事前に予約を行い、売り主さんとの時間を確保しましょう。
* **時間:** 十分な時間を取り、じっくりと物件の状態を確認しましょう。
* **水回りの確認:** トイレ、浴室、キッチンなどの水回りは、排水や水漏れがないか、丁寧に確認しましょう。使用状況を確認するために、実際に水を流したり、蛇口をひねったりしてみましょう。
* **設備の確認:** エアコン、給湯器、照明器具などの設備が正常に動作するかを確認しましょう。
* **建物の状態:** 壁や床、天井などに亀裂や汚れがないか、注意深く確認しましょう。
* **収納スペース:** 収納スペースの広さや使い勝手を確認しましょう。
* **日当たり:** 日当たりや風通しを確認しましょう。
* **騒音:** 周辺の騒音レベルを確認しましょう。
* **近隣環境:** 近隣環境を確認しましょう。

4. 買い取ってリフォームする場合と売り主さんにリフォームしてもらう場合のメリット・デメリット

買い取ってリフォームする場合

* **メリット:** 自分の好きなようにリフォームできる、業者選びの自由度が高い。
* **デメリット:** 初期費用が高くなる、リフォーム期間が長くなる可能性がある。

売り主さんにリフォームしてもらう場合

* **メリット:** 初期費用を抑えられる、リフォーム期間が短くなる可能性がある。
* **デメリット:** リフォーム内容に制限がある可能性がある、業者の選定に介入できない可能性がある。

まとめ

任意売却物件は、価格が安いというメリットがある反面、リスクも伴います。購入を検討する際には、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に判断することが重要です。特に、水回りの確認や建物の状態の確認は、専門家に見てもらうことをおすすめします。物件選びは人生における大きな決断です。時間をかけて、納得のいく選択をしましょう。