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中古マンション売買における瑕疵担保責任：契約書と重要事項説明書の確認が重要
中古マンション売買において、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います。しかし、その責任の範囲は契約書や重要事項説明書に記載されている内容によって大きく異なります。今回のケースでは、契約書に「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」といった具体的な瑕疵のみを責任範囲として限定し、それ以外の瑕疵については責任を負わないと明記されている点が重要です。さらに、請求期限が引き渡し後3ヶ月以内と定められています。
浴室の壁のひっかき傷について
浴室の壁のひっかき傷は、経年劣化ではなく子供のいたずらによるものとのことです。これは明らかな瑕疵ではなく、契約書に記載された責任範囲外と考えられます。内覧時に買主が確認できた可能性が高い点も考慮すると、売主が補修費用を負担する義務はないでしょう。
共用部分のペンキ汚れについて
共用部分（専有使用権部分の可能性も含む）のペンキ汚れについても、契約書では共有部分の瑕疵については責任を負わないと明記されています。さらに、プランターで隠れていた可能性があるため、内覧時に買主が発見できなかった可能性も否定できません。これも売主の責任範囲外と判断できます。
仲介不動産業者への対応
仲介不動産業者が買主側に回っている点については、残念ですが、よくあるケースです。仲介業者は売買が成立すれば手数料を得られるため、売買成立後、売主と買主のどちらかに強く肩入れする傾向があります。しかし、契約書の内容に基づき、売主の責任範囲外であることを明確に主張することが重要です。
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具体的なアドバイス
1. **契約書と重要事項説明書の再確認:** 契約書と重要事項説明書を改めて精査し、瑕疵担保責任の範囲、請求期限、責任の免責事項などを確認しましょう。専門家（弁護士など）に相談することも有効です。
2. **証拠の確保:** 内覧時の写真や動画、メールのやり取りなどの証拠を確保しておきましょう。これらは、売主の主張を裏付ける重要な証拠となります。
3. **丁寧な書面での回答:** 買主からの請求に対しては、契約書に基づき、丁寧に書面で回答しましょう。曖昧な表現は避け、明確に責任範囲外であることを伝えましょう。
4. **専門家への相談:** 不安な場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、適切な対応を取ることができます。
5. **仲介業者への対応:** 仲介業者には、契約書に基づいた対応を改めて求め、売主の立場を明確に伝えましょう。必要に応じて、仲介業者の上司や所属団体に相談することも検討しましょう。
専門家の視点：弁護士からのアドバイス
弁護士の視点から見ると、このケースでは売主が補修費用を負担する法的根拠は弱いと考えられます。契約書に明記された瑕疵担保責任の範囲外であり、内覧時に買主が確認できた可能性が高いからです。しかし、買主が強く主張してくる可能性も考慮し、証拠をしっかり確保し、専門家と相談しながら対応することが重要です。感情的な対応は避け、冷静に、かつ法的根拠に基づいた対応を心がけましょう。
まとめ：冷静な対応と証拠の確保が重要
中古マンション売買における瑕疵担保責任は、契約書と重要事項説明書の内容によって大きく異なります。今回のケースでは、契約書に記載された責任範囲外である可能性が高いため、売主が補修費用を負担する義務はないと考えられます。しかし、仲介業者の対応や買主の主張を考慮し、冷静に、かつ法的根拠に基づいた対応を心がけることが重要です。証拠をしっかりと確保し、必要に応じて専門家（弁護士など）に相談することをお勧めします。
- 契約書と重要事項説明書を徹底的に確認する
- 内覧時の写真や動画などの証拠を確保する
- 専門家（弁護士など）に相談する
- 冷静かつ法的根拠に基づいた対応をする
- 仲介業者に契約書に基づいた対応を求める
