Contents
宅建業法とサブリース
ご質問ありがとうございます。両親所有のアパート8室の管理を目的とした不動産管理会社の設立と、宅建業登録の必要性についてご説明します。結論から言うと、サブリースのみを行う場合でも、宅地建物取引業法の規制対象となる可能性が高く、宅建業の登録が必要となるケースがあります。
宅地建物取引業法では、「宅地又は建物の売買、交換、貸借、その権利の譲渡、設定その他の権利に関する媒介」を業として行う場合、宅建業の登録が義務付けられています。サブリースは、所有者から物件を借り受け、第三者に転貸する行為です。この行為が「貸借」に該当するかどうかがポイントとなります。
サブリースが宅建業に該当するケース
単に両親所有のアパートを借り受け、そのまま転貸するだけならば、宅建業登録は不要な可能性があります。しかし、賃貸募集活動、契約締結、家賃滞納対応、修繕対応など、賃貸管理業務に広く関与する場合は、宅建業法上の「媒介」に該当する可能性が高く、宅建業の登録が必要となります。
特に、以下のような行為を行う場合は、宅建業登録が必須となる可能性が高いです：
ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)
- インターネットや不動産情報誌などを通じて、積極的に入居者を募集する行為
- 入居者との賃貸借契約を締結する行為
- 家賃の徴収、滞納者への督促を行う行為
- 物件の修繕、メンテナンスに関する業務を行う行為
- 入居者からの苦情対応を行う行為
これらの業務を実際に行う場合は、宅地建物取引士の資格を持つ者を配置する必要があり、国土交通大臣への登録も必要になります。
サブリースと相続対策・節税
相続対策と節税という観点からは、サブリースは有効な手段となり得ますが、税務上のリスクも考慮する必要があります。
サブリース契約において、家賃収入の15％を管理会社に支払うというご計画ですが、この金額が適正かどうかは、具体的な契約内容や市場相場、管理業務の内容によって大きく異なります。高すぎる場合は、税務調査で否認される可能性があります。
また、相続税対策として、サブリースによって得られる家賃収入を減らし、相続財産の評価額を下げることを目的とする場合、相続税法上の規定を十分に理解し、適切な手続きを行う必要があります。
専門家への相談が重要
宅建業登録の必要性や、相続対策・節税のための最適な方法については、税理士や弁護士などの専門家にご相談いただくことを強くお勧めします。
自己判断で進めることは、法律違反や税務上のリスクを招く可能性があります。専門家のアドバイスを受けることで、安全かつ効果的な方法を選択できます。
具体的なアドバイス
1. **税理士への相談:** 家賃収入の15%という管理費が適正かどうか、相続税対策として有効な方法、節税対策について具体的なアドバイスを得ましょう。
2. **弁護士への相談:** サブリース契約の内容、宅建業登録の必要性、法的リスクについて確認しましょう。
3. **不動産会社への相談:** サブリース契約の具体的な方法、市場相場、管理業務の内容についてアドバイスを得ましょう。
4. **宅建士の活用:** 宅建業登録が必要な場合は、宅建士の資格を持つ者を雇用するか、顧問契約を結びましょう。
事例：成功と失敗
成功事例：ある不動産オーナーは、税理士と弁護士に相談し、適切なサブリース契約を締結。管理会社を設立し、宅建業登録を行い、法令を遵守しながら相続対策と節税を成功させました。
失敗事例：ある不動産オーナーは、専門家への相談をせずにサブリース契約を締結。管理費の設定が不適切で、税務調査で指摘を受け、追徴課税されました。また、宅建業登録をせずに業務を行い、行政処分を受けました。
まとめ
サブリースのみであっても、賃貸管理業務に広く関与する場合は宅建業登録が必要となる可能性があります。相続対策や節税を目的とする場合も、税理士や弁護士などの専門家への相談が不可欠です。専門家のアドバイスを基に、法令を遵守し、安全かつ効果的な方法を選択しましょう。
