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物件概要と初期投資
まず、提示された物件の概要を整理してみましょう。
* **物件価格：** 1200万円
* **頭金：** 120万円
* **借入額：** 1000万円
* **金利：** 年2.65％
* **築年数：** 7年
* **家賃：** 67,000円
* **管理費・修繕積立金：** 7,000円
* **立地：** 駅徒歩3分（詳細不明）
* **現況：** 女子大生が賃貸中
初期投資額は120万円と比較的少ないですが、ローン返済を含めた長期的な収支を綿密に分析する必要があります。
収支シミュレーションとリスク分析
単純な収支シミュレーションを行いましょう。ただし、これはあくまで概算であり、実際には税金や保険料、空室リスクなどを考慮する必要があります。
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年間収入
家賃収入：67,000円/月 × 12ヶ月 = 804,000円
年間支出
* **ローン返済額：** 1000万円 × 2.65％ ÷ 12ヶ月 ≒ 22,083円/月 × 12ヶ月 = 265,000円（元金返済は考慮せず、利息のみ計算）
* **管理費・修繕積立金：** 7,000円/月 × 12ヶ月 = 84,000円
* **固定資産税・都市計画税：** これは物件所在地や評価額によって大きく変動します。仮に年間5万円と仮定します。
* **その他経費：** 修繕費、空室期間、保険料など。年間10万円と仮定します。
年間収支
年間収入：804,000円
年間支出：265,000円 + 84,000円 + 50,000円 + 100,000円 = 500,000円
年間収支：804,000円 – 499,000円 = 305,000円
このシミュレーションでは、年間30.5万円の黒字となります。しかし、これはあくまで非常に楽観的な試算です。
リスク要因
* **空室リスク：** 女子大生が卒業したら退去する可能性があり、次の入居者が見つかるまで家賃収入が途絶えます。駅近とはいえ、常に満室とは限りません。
* **修繕費：** 築7年ですので、今後修繕が必要になる可能性が高いです。想定外の大きな修繕費用が発生するリスクがあります。
* **金利上昇リスク：** 変動金利の場合、金利上昇によって返済額が増加する可能性があります。
* **不動産市場の変動：** 不動産市場は常に変動しており、将来的な売却価格が下がる可能性もあります。
* **立地情報の不足：** 駅近とはいえ、周辺環境（治安、騒音、利便性など）の詳細が不明なため、リスク評価が困難です。
専門家への相談と更なる調査
上記のシミュレーションはあくまで簡易的なものであり、不動産投資はリスクの高い投資です。
* **不動産会社への相談：** 物件の詳細な情報や、空室リスク、修繕費用の見込みなどを確認しましょう。
* **税理士・ファイナンシャルプランナーへの相談：** 税金や保険、ローンの返済計画など、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
* **周辺環境の調査：** 物件周辺の治安、利便性、将来的な開発計画などを自ら確認しましょう。
具体的なアドバイス
* **詳細な収支シミュレーション作成：** 上記シミュレーションでは簡略化していますが、より正確な収支シミュレーションを作成し、空室期間や修繕費、税金などを含めた長期的な収支を予測しましょう。
* **複数の物件比較：** この物件だけに固執せず、複数の物件を比較検討し、リスクとリターンのバランスが良い物件を選びましょう。
* **専門家の意見を重視：** 不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナーなど、複数の専門家の意見を聞き、客観的な視点を取り入れましょう。
* **リスク許容度を把握：** 自分のリスク許容度を理解し、それに合った投資戦略を立てましょう。
まとめ
1200万円の中古ワンルームマンションへの投資は、魅力的な面もありますが、同時にリスクも伴います。 安易な判断は避け、専門家への相談や綿密な調査を徹底し、慎重に判断することが重要です。 特に、立地情報や周辺環境の確認、空室リスクの評価は入念に行いましょう。 投資判断は、ご自身の経済状況やリスク許容度を十分に考慮した上で、最終的にはご自身で決定してください。
