六年ほど前に三角の土地に注文住宅を建てました。住めば都と言いますが、未だにこの家が好きになれません。もともと私は住宅購入に乗り気でありませんでしたが、主人に押し切られました。いま思えば、もっと強く反対すべきでした。南と北が道路で、日当たりはいいものの、色々規制がありベランダは西側に小さいものがあるのみ。一階は防犯上、使う時のみシャッターをあけるので真っ暗、三階も高さ規制で窓が北側にしか作れませんでした。三階非常口の小窓は柵が無く、子供が開けたら危ないので締め切っており意味がありません。建ぺい率いっぱいに立てているため庭もありません。坂道に面しており駐車スペースもありません。変形狭小住宅で間取りがとりにくく、三階だてに12畳LDK、12畳、6畳の三部屋しかなく、将来二人の子供の部屋をどうするか。。トイレは一階のみ。玄関は狭くタタキ部分は変形！なにより気になるのは北側道路の擁壁です。高いところで三メートルはあり、古い。この先メンテナンスにいくらかかるのか、、上の子が四歳なので買い替えるなら就学前とは思うのですが、皆様ならどうお考えになりますか？年収は夫530万 私430万育児休業中 銀行ローンは残1500万15年、プラス私の父親に約1000万借りています。設計者との相性がわるく、肝心な所で私の意見が通らず、次から次に不満が出てきました。設計した工務店は苦情が処理しきれず計画倒産したとのこと。ベランダが昨年床板が腐り抜け落ち、もめた末作り直してもらいました。すみきり部分にベランダを建て、許可申請とった図面と違うことをしているのが、ローンの借り換時にわかり、ショックでした。また、地盤改良に100万かかったのですが、引越し後近所の人から元工場跡で井戸があったと言われました。更地での引き渡しでしたが、不動産会社も卑怯なものです。工務店と取引のあるところでした。もー毎日宝くじ当たってこの家とおさらばするのを夢見ています。旦那はベランダを広くしたい位で不満はないそうです。が、適法に広くはできません。業者に確認済み。リフォームして我慢するか、思い切って買い換えるか、どうかアドバイスをお願いいたします。長々と失礼致しました。補足ベランダについて補足ですが、ローン借換え審査に落ちて違法なことをやっていることがわかり、もめていたら床板が抜け落ち、最終的に工務店から独立していた設計者（工務店の社長の息子）に作り直して貰いました。許可申請とった図面との相違については問題なしの一点張りで話し合いにならなかったため、ある意味タイミングよく抜けたとも言えます。
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現在の状況と課題の整理
まず、現在の状況を整理してみましょう。ご質問からは、以下の課題が見えてきます。
- 間取りの狭さ：12畳LDK、12畳、6畳の3部屋では、将来二人の子供部屋を確保することが難しい。
- 日照と通風の悪さ：北側道路の影響で、日照と通風が不足している。特に1階はシャッターを閉めているため暗く、3階も窓が北側にしかない。
- 安全性の問題：3階の非常口の小窓に柵がなく危険。ベランダの床板腐食など、施工不良の疑いもある。
- 外部環境の問題：擁壁の老朽化による将来的なメンテナンス費用、駐車スペースの不足、庭がないこと。
- 経済的な問題：住宅ローン残債1500万円、親からの借入金1000万円。
- 精神的な負担：設計段階でのトラブル、施工不良、不動産会社とのトラブルなど、精神的な負担が大きい。
これらの課題を踏まえ、リフォームか買い替えかを検討する必要があります。
リフォーム案：費用と効果を比較検討
リフォームによって改善できる部分と、難しい部分があります。
改善できる可能性のある点
- 断熱・採光：窓の追加・交換、断熱材の追加などで、日照と通風を改善できる可能性があります。特に、高性能な窓材を使用することで、断熱効果を高め、冷暖房費の削減も期待できます。
- 間取り変更：壁を一部撤去したり、収納を工夫することで、空間を有効活用し、子供部屋を確保できる可能性があります。ただし、構造上の制約がある場合もあります。
- 安全性向上：3階の非常口に柵を設置する、ベランダの手すりを強化するなど、安全性を高める対策は比較的容易です。
- 照明計画：適切な照明計画により、暗い空間を明るくすることができます。間接照明や自然光を取り入れる工夫も有効です。
リフォームの限界
- 根本的な間取りの変更：三角形の土地形状や建ぺい率の制約から、間取りを大きく変更することは難しい可能性が高いです。
- 擁壁のメンテナンス：擁壁のメンテナンス費用は高額になる可能性があり、リフォームでは解決できません。
- 駐車スペースの確保：駐車スペースの確保は、土地の形状から難しいでしょう。
リフォーム費用試算
リフォーム費用は、実施する内容によって大きく異なります。上記の改善点を全て実施しようとすると、数百万円から数千万円規模になる可能性があります。 まずは、専門業者に相談し、現状調査と見積もりを取ることが重要です。
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買い替え案：メリット・デメリットと資金計画
現在の状況を鑑みると、買い替えも一つの選択肢として検討する価値があります。
買い替えのメリット
- 新しい住まい：快適で安全な住環境を手に入れることができます。
- 理想の間取り：家族構成やライフスタイルに合わせた理想の間取りを実現できます。
- 精神的な負担軽減：現在の住宅に関するストレスから解放されます。
買い替えのデメリット
- 高額な費用：住宅購入費用、仲介手数料、引越し費用など、多額の費用が必要となります。
- 住宅ローンの負担：残債1500万円に加え、新たな住宅ローンを組む必要があります。親からの借入金1000万円の返済も考慮する必要があります。
- 時間と労力：物件探し、手続き、引越しなど、時間と労力がかかります。
資金計画
買い替えを検討する際には、以下の点を考慮した資金計画が必要です。
- 現在の住宅の売却価格：不動産会社に査定してもらい、売却価格を把握する必要があります。
- 購入希望価格：希望する住宅の価格を明確にする必要があります。
- 住宅ローンの借り換え：残債1500万円の住宅ローンの借り換えを検討する必要があります。金利や返済期間を比較検討し、最適なプランを選びましょう。
- 親からの借入金の返済：親からの借入金1000万円の返済計画を立て、返済方法を検討する必要があります。
専門家への相談
リフォームか買い替えかを判断する際には、以下の専門家に相談することをお勧めします。
- 建築士：リフォームの可能性や費用、買い替えのアドバイスをもらえます。
- 不動産会社：現在の住宅の売却価格、購入希望物件の探し方、住宅ローンの相談ができます。
- ファイナンシャルプランナー：資金計画、住宅ローンの借り換え、返済計画のアドバイスをもらえます。
まとめ：ご自身の状況と優先順位を明確に
最終的な判断は、ご自身の状況と優先順位を明確にした上で決定する必要があります。 経済的な状況、子供の年齢、精神的な負担などを総合的に考慮し、最適な選択をしてください。 専門家のアドバイスを参考に、じっくりと時間をかけて検討することをお勧めします。
