マンション駐車場の賃貸と管理規約違反：具体的な対応策

マンションの駐車場に関する質問です。管理規約で、区分所有者が自身で居住せずに賃貸に出している場合、その部屋を借りている賃貸人に駐車場を借りる権利はないとの規約があるのに無視している所有者がいます。マンション建築直後から所有者は駐車場付きで貸しており（恐らく当初は善意かもしれません）、途中管理規約に違反状態であることが発覚し、管理会社、組合から「規約違反である」旨の説明をしたのですが、既に賃貸人が駐車場を利用してしまっており賃貸している方は善意であったため、已む無く、当時の管理組合が、退去した際は解約すると話しをして黙認した過去があるようです。今回、当初からの賃貸人が退去したのですが所有者は退去届を出さず、また継続して駐車場付きで賃貸に出し、次の賃貸人が決まったところのようです。当マンションは駅前にあり、近隣の駐車場より遥かに安い料金で借りられるため、賃貸に出す際の条件としてかなり有利なのでしょう。しかし住居数全体の5割しか駐車場が無いため、所有の上居住している人たちで外に借りている方たちは、駐車場が空くのを心待ちにしております。今回もこの事情を知っている居住者の方から、何故賃貸者が退去したのに抽選が無いのだ？と管理組合が責められることとなりました。管理会社で所有者に確認したところ、「そんなことは知らない、既に駐車場付きの条件で次の賃貸人が決まった、今さら駐車場が借りられないのは困るし以前も黙認したではないか」と主張され困っています（これは従来の敬意から恐らく悪意）。当方（管理組合）としては、規約に違反する以上あくまで認めない方針ですが、これでその賃貸契約が破談になった場合に損害賠償を請求などされても困りますし、が、不法行為をしているのはその所有者であるし、具体的にどのように話し、対抗すれば良いのか悩んでおります。この方面にお詳しい方の助言を頂きたく質問しました。宜しくお願い致します。

Contents

1 問題点の整理：管理規約違反と過去の黙認
2 管理組合としての対応策
3 専門家の視点：弁護士への相談
4 具体的な行動計画
5 まとめ：規約遵守と透明性の確保

問題点の整理：管理規約違反と過去の黙認

マンションの駐車場利用に関する問題は、大きく分けて以下の2点に整理できます。

1. **管理規約違反:** 区分所有者が居住せず賃貸に出している場合、賃貸人に駐車場利用権がないという管理規約の存在と、それを無視した所有者の行為。
2. **過去の黙認:** 以前、同様の状況で管理組合が黙認した経緯があり、それが今回の対応を複雑にしている点。

過去の黙認は、今回の対応を困難にしている要因ですが、過去の対応が不適切であったとしても、それが現在の規約違反を正当化することはできません。

管理組合としての対応策

所有者との交渉においては、以下の点を踏まえた対応が重要です。

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1. 法的根拠の明確化

まず、管理規約の該当条項を明確に提示し、その内容が賃貸人にも適用されることを明確に伝えましょう。規約に具体的な罰則規定があれば、それを示すことで所有者の対応を促すことができます。弁護士に相談し、規約の解釈や法的根拠を明確にしておくことも有効です。

2. 過去の黙認の明確化と区別

過去の黙認は、今回の対応を困難にしている要因ですが、過去の状況と現在の状況は明確に区別する必要があります。過去の黙認は、特段の事情（善意の賃貸人への配慮など）に基づいて行われたものであり、それが恒久的な黙認を意味するものではないことを明確に伝えましょう。

3. 交渉における注意点

所有者との交渉は、冷静かつ毅然とした態度で行うことが重要です。感情的な対応は避け、事実関係に基づいた説明を行いましょう。記録を残すことも重要です。交渉の内容は、日時、場所、参加者、発言内容などを記録しておきましょう。必要に応じて、弁護士に同行してもらうことも検討しましょう。

4. 損害賠償請求への対応

所有者から損害賠償請求をされた場合に備え、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しておきましょう。過去の黙認があったとしても、管理組合が規約違反を放置した責任を問われる可能性は低いと考えられます。ただし、過去の対応が問題視される可能性も考慮し、弁護士の助言を受けることが重要です。

5. 新たな賃貸契約への対応

既に新たな賃貸契約が成立している場合でも、駐車場利用を認めないことを明確に伝えなければなりません。賃貸契約書に駐車場利用に関する条項が含まれていないか確認し、必要に応じて修正を求めることも検討しましょう。賃貸契約が破談になったとしても、それは所有者の規約違反によるものであり、管理組合は責任を負う必要はありません。

6. 居住者への説明

居住者への説明も重要です。なぜ抽選が行われないのか、管理組合としてどのような対応をしているのかを明確に伝え、理解を求めましょう。透明性のある対応を心がけることで、居住者からの信頼を維持することができます。

専門家の視点：弁護士への相談

今回のケースは、管理規約の解釈や法的責任の所在が複雑なため、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、管理規約の解釈、所有者との交渉、損害賠償請求への対応など、あらゆる面で適切なアドバイスを提供してくれます。

具体的な行動計画

1. **弁護士への相談:** まずは弁護士に相談し、法的根拠を明確化し、今後の対応策を検討しましょう。
2. **所有者への文書による警告:** 弁護士の助言に基づき、管理規約違反であることを明確に伝え、駐車場利用の停止を求める内容証明郵便を送付しましょう。
3. **交渉の実施:** 所有者と交渉を行い、駐車場利用の停止について合意を目指しましょう。交渉は記録を残すようにしましょう。
4. **必要に応じて訴訟:** 交渉がまとまらない場合は、訴訟を検討しましょう。

まとめ：規約遵守と透明性の確保

マンションの管理において、管理規約の遵守は非常に重要です。今回のケースでは、過去の黙認があったとしても、規約違反を放置することはできません。管理組合は、法的根拠に基づいた対応を行い、居住者への説明責任を果たす必要があります。弁護士の助言を得ながら、冷静かつ毅然とした対応を行うことで、問題を解決することが可能です。