マンション購入後のトラブルと70万円の修繕費用請求への対処法

昨年春、今住んでいるマンションを購入しました。しかし、購入手続きが済んでから次々とトラブルが発覚し困っています。駐車場、物置のトラブルから始まり、部屋の結露の異常さ(水滴が溜まりすぎて漏電してしまうほど)、台所もIH、床暖房、浴室乾燥機、業務用エアコン等、電気製品の改装工事に力を入れているのにアンペアが足りず、ちょっと同時に使うとすぐにブレーカーが落ちてしまう、そして一番落胆したのは、一昨年起きた地震により外壁(外壁だけかどうかも怪しい)にクラックが数ヶ所入っており、実際水漏れしている部屋もあるということです。更に、その修繕工事が１日も早く必要なのですが修繕積立金だけでは賄えず、１戸あたり70万円づつ集金するというのです。この話は、昨年入居してから2ヶ月後の総会で初めて聞きました。あまりにもトラブルが多いので契約不履行にできないかと、一度弁護士に相談に行ったのですが、例え全額返金してもらえても裁判費用、弁護士報酬を払うとマイナスになってしまうそうです。不動産においてはそんなものだと、もし嫌ならご自分でやってみたらどうですか？とバカにされ、もう半ば諦めましたが、どうしても修繕金70万円の支払いは納得できません。不動産においては、よくあることなのでしょうか？売り主にも、仲介した不動産会社も工事会社(管理組合・仲介した会社とはまた別の不動産会社)も責任のなすりあいです。近いうちに着工するらしく、うちにも工事費用の請求がくる、払わなければ督促されると、今日管理組合の方におどされました。うちは払うつもりはないと言っているのですが、そんな訳にもいかないのでしょうか？書面での契約がどうなっているかなど、わからないとなんとも言えないのかも知れませんが。。。クラックが入っているとわかっていれば購入しなかったですし、そんな欠陥住宅と知らずに買わされ、入居前から入っているクラックの修繕金を払わなければいけないなんて納得できません。明日、裁判所に行ってみようと思っていますが、何か良い解決法、体験談があったら教えて頂きたいです。初知恵袋ですので、失礼があったらすみません。よろしくお願い致しますm(__)m補足回答ありがとうございます。「重要事項報告書」に記載はありません。この売買の前から水漏れは発生しており、早く修繕工事しなくては、という話は出ていたようですが、仲介した不動産会社、管理組合兼この建物を建てた不動産会社、売主間の折り合いがあまり良くなく、三者とも言った言わないの論戦になっています。駐車場、物置も同じで、売主とは契約(書面で)していたのに管理組合に許可できないと言われました。

Contents

1 問題の概要：マンション購入後の様々なトラブルと修繕費用請求
2 重要事項報告書と瑕疵担保責任
3 管理組合との交渉
4 裁判への対応
- 4.1 裁判の前にできること
5 具体的なアドバイス
6 専門家の視点
7 まとめ

問題の概要：マンション購入後の様々なトラブルと修繕費用請求

ご質問の内容を整理すると、マンション購入後、以下の問題が発生していることが分かります。

駐車場・物置の使用トラブル：売主との契約はあったものの、管理組合が使用を許可しない。
深刻な結露問題：漏電の危険性もあるほどの結露が発生している。
電気容量不足：IHクッキングヒーター、床暖房、浴室乾燥機、業務用エアコンなどを使用するとブレーカーが落ちる。
地震による外壁クラックと水漏れ：一昨年の地震による外壁のクラックが原因で水漏れが発生している部屋もある。
高額な修繕費用請求：修繕積立金では不足し、1戸あたり70万円の追加徴収を要求されている。

これらの問題は、購入前に把握していなかった重大な欠陥であり、70万円の修繕費用を負担することに納得できないのは当然のことです。弁護士への相談では、裁判費用などを考慮すると、損失が大きくなる可能性があると判断されたとのこと。しかし、諦める前に、いくつかの解決策を探る必要があります。

重要事項報告書と瑕疵担保責任

まず確認すべきは、「重要事項報告書」です。この書類には、物件の瑕疵（欠陥）に関する重要な情報が記載されているはずです。地震によるクラックや水漏れ、電気容量不足といった問題は、重要事項報告書に記載されていたでしょうか？ ご質問によると、記載されていなかったとのこと。これが事実であれば、売主や仲介業者に瑕疵担保責任を問うことができる可能性があります。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、売買契約において、売買された物件に瑕疵（欠陥）があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。具体的には、売主は、瑕疵の修繕、代金の減額、契約解除などの責任を負います。

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重要事項報告書に記載がない場合の対応

重要事項報告書に記載がないにも関わらず、これらの問題が存在した場合は、売主や仲介業者に責任がある可能性が高いです。具体的には、以下の対応を検討しましょう。

売主、仲介業者への損害賠償請求：弁護士に相談し、損害賠償請求の手続きを進める。具体的な損害額（修繕費用、精神的苦痛など）を算出し、請求書を作成する必要があります。
証拠の収集：結露、水漏れ、クラックの写真や動画、ブレーカーが落ちる状況の記録など、証拠となる資料を出来る限り収集しましょう。専門業者による調査報告書なども有効な証拠となります。
専門家への相談：弁護士だけでなく、不動産鑑定士や建築士など、専門家の意見を聞くことで、より有利な交渉を進めることができます。

管理組合との交渉

管理組合は、建物の維持管理を行う立場にあります。しかし、今回の問題は、管理組合の責任だけでなく、売主や仲介業者の責任も問われる可能性があります。管理組合に対しては、以下の点について交渉する必要があります。

修繕費用の負担割合：70万円の修繕費用を全額負担する必要はないことを主張する。売主や仲介業者にも責任があることを伝え、負担割合の調整を求める。
修繕工事の内容：工事の内容について詳細な説明を求め、妥当性を確認する。必要に応じて、別の業者に見積もりを取ってもらう。
工事期間中の対応：工事期間中の生活への影響について、管理組合に配慮を求める。

裁判への対応

裁判を検討する際には、弁護士に相談することが重要です。弁護士は、証拠の収集、訴状の作成、裁判手続きの進め方などをサポートしてくれます。裁判は時間と費用がかかりますが、正当な権利を守るためには必要な手段です。

裁判の前にできること

裁判を起こす前に、以下のことを行うことで、有利に進めることができます。

内容証明郵便を送付：売主、仲介業者、管理組合に対して、問題点と要求事項を明確に記載した内容証明郵便を送付する。これは、交渉の記録として残せるため、裁判になった場合に有利に働きます。
記録を残す：すべてのやり取りを記録に残す。メール、電話、面談の内容などをメモしておきましょう。日付、相手方、内容を明確に記録する。

具体的なアドバイス

* 弁護士への再相談：弁護士に、重要事項報告書に記載がないこと、そして、売主、仲介業者、管理組合間の責任のなすりつけ合いについて詳細に説明し、改めて法的措置の可否や費用対効果について相談しましょう。
* 証拠集め：写真、動画、専門家の調査報告書など、すべての証拠を丁寧に集め、弁護士に提出しましょう。
* 交渉の記録：すべての交渉の記録を詳細に残しましょう。
* 冷静な対応：感情的にならず、冷静に事実を伝え、交渉を進めましょう。

専門家の視点

弁護士や不動産鑑定士などの専門家は、法律的な観点や不動産の価値判断から、適切なアドバイスをしてくれます。一人で抱え込まず、専門家の力を借りることが重要です。

まとめ

マンション購入後のトラブルは、非常にストレスの溜まる問題です。しかし、諦めずに、適切な対応を取ることで、解決できる可能性があります。まずは、重要事項報告書を改めて確認し、弁護士に相談して、最適な解決策を見つけることをお勧めします。証拠集めを徹底し、冷静に交渉を進めることで、より良い結果を得られるでしょう。