マンション賃貸の退去予告：重要事項説明書と賃貸借契約書の優先順位と違約金請求について

マンション賃貸における退去予告期間について知恵をお貸しください。私が現在住んでいる物件は２年間の賃貸借契約となっています。現在住み始めて間もなく2年がたとうとしており、契約更新まで残り1か月半となりましたが、本日会社より転勤を命ぜられました。2か月後に他県の事業所へ着任とのことで、契約更新を行わず、退去しようと考え管理会社へ連絡を行いました。管理会社からの回答は、「賃貸借契約書に記載されている退去予告期間は退去日の2か月以上前であるため、本日付で退去予告をされても、一度契約更新を行い、その後に解約、退去となる。」とのことでした。※実際、賃貸借契約書にもその旨の記載がありました。しかしながら、賃貸借契約所を取り交わす前の、重要事項説明書(仲介業者による説明)では、「退去日の1か月以上前に書面をもって通知する事」と説明があり、その旨も記載されています。賃貸借契約書を取り交わす前に、内容を熟読していれば、事前に管理会社と契約書面の内容変更を行う等、いくらでも対応ができたのでは？と自分自身非常に反省しております。しかしながら今となっては後の祭り、退去を目前に控えた状態でこのような問題が発生し、なんとかいい方向へ持っていこうと、近日中に管理会社と交渉を行う予定です。そこで、交渉材料としてご教示いただきたいのが、１．本件に関し、重要事項説明書と賃貸借契約書はどちらが優先されるのか。(そもそも契約とは契約書の取り交わしをもって行われるのではなく、貸す・借りるの相互の意思合意によってなされるものであり、私は重要事項の説明受諾を持って借りる意思を示し、契約に至ったと考えているので、こちらが優先されたほうが良いな・・・等都合の良い考えを持っております)２．もし、退去日が2か月先から動かせないとすれば、上記理由などを使い重要事項説明時に誤った説明を行った仲介業者へ更新費用、保険更新費用、契約期間内退去違約金等の請求ができるのか。(あくまで私は契約更新日には退去する予定です)上記の二点です。契約書の抜粋を添付しておりますので、契約更新をしなくても良い方法等、上記に点以外に交渉に使えそうな知識がありましたら、併せてご教示ください。以上、転居に伴い、いろいろと費用がかさむ中で、何とか費用を抑えたいと思っております。どうか、ご回答の程よろしくお願い致します。

Contents

1 賃貸借契約における重要事項説明書と賃貸借契約書の優先順位
2 仲介業者への請求について
- 2.1 ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)
  - 2.1.1 心を明るくする黄色のベッドで快適な眠りを
  - 2.1.2 アイボリーのシューズストレージで玄関をスッキリ整理
- 2.2 仲介業者への請求を検討する際のポイント
3 管理会社との交渉における戦略
- 3.1 交渉のポイント
4 具体的な交渉例
5 まとめ

賃貸借契約における重要事項説明書と賃貸借契約書の優先順位

まず、重要なのは重要事項説明書と賃貸借契約書は、どちらも法的効力を持つ重要な書類であるということです。しかし、両者に矛盾が生じた場合、一般的には賃貸借契約書が優先されます。これは、重要事項説明書は契約締結前の説明であり、賃貸借契約書は双方が合意した最終的な契約内容を記した文書だからです。

ご自身の主張である「意思合意」は、契約成立の根拠としては重要ですが、重要事項説明書に記載された内容と賃貸借契約書の内容が異なる場合、契約書の内容が優先されるのが原則です。これは、契約書に署名・捺印することで、その内容を承諾したとみなされるためです。

しかし、重要事項説明で説明された内容と契約書の内容に大きな食い違いがあり、それが契約締結に大きな影響を与えたと判断できる場合、裁判で争う可能性もゼロではありません。ただし、裁判は時間と費用がかかりますし、勝訴の保証もありません。

仲介業者への請求について

重要事項説明で誤った説明があったとしても、直接管理会社との賃貸借契約に基づいて、契約期間中の解約違約金が発生する可能性が高いです。仲介業者への請求は、重要事項説明の不備による損害賠償請求として検討できますが、これも容易ではありません。

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請求できる損害は、直接的な損害に限られることが多いです。例えば、更新費用や保険更新費用、契約期間内退去違約金などが、誤った説明によって発生したと明確に立証できる必要があります。単に「説明が違っていた」というだけでは、請求は認められない可能性が高いです。

さらに、因果関係を明確に示す必要があります。つまり、重要事項説明の誤りによって、実際に損害が発生したという因果関係を証明しなければなりません。これは、非常に難しい課題です。

仲介業者への請求を検討する際のポイント

* 証拠の確保：重要事項説明書の控え、賃貸借契約書、メールや電話の記録など、全ての証拠を確実に保管しましょう。
* 専門家への相談：弁護士や不動産専門家に相談し、請求の可能性や勝算についてアドバイスを受けることをお勧めします。
* 請求額の明確化：具体的にどのくらいの損害が発生したのかを明確に計算し、根拠を示す必要があります。

管理会社との交渉における戦略

現状では、契約書に記載されている2ヶ月前の予告が必要となる可能性が高いです。しかし、状況を説明し、少しでも条件を緩和してもらう交渉は可能です。

交渉のポイント

* 転勤の事情を丁寧に説明する：会社からの転勤命令書などの証拠を提示することで、事情を理解してもらえる可能性が高まります。
* 早期退去のメリットを提示する：例えば、次の入居者が見つかりやすい時期であること、空室期間を短縮できることなどをアピールすることで、管理会社側の負担を軽減できることを示しましょう。
* 柔軟な姿勢を示す：最初から強硬な態度ではなく、まずは管理会社側の意見を聞き、歩み寄る姿勢を示すことが重要です。
* 部分的な違約金減免を交渉する：全額免除は難しいかもしれませんが、部分的な減免を交渉することで、負担を軽減できる可能性があります。
* 書面でのやり取りを記録する：メールや手紙など、書面でやり取りすることで、後々のトラブルを避けることができます。

具体的な交渉例

「○○不動産様

この度は、急な転勤により、賃貸契約の早期解約を希望している○○と申します。本日、管理会社様より、契約書に記載されている退去予告期間（2ヶ月前）に従う必要があるとご説明いただきました。

しかしながら、重要事項説明書には1ヶ月前と記載されており、その説明を信じて契約を締結いたしました。転勤は会社から突然の命令であり、私自身も非常に困っております。

つきましては、契約書に記載されている2ヶ月前という期間を厳守することは難しい状況です。転勤に伴う引越し費用などもかさみ、経済的な負担も大きいため、可能な限り早期の退去を希望しております。

つきましては、契約書に記載されている違約金の一部減免、もしくは、退去予告期間の短縮について、ご検討いただけますでしょうか。

ご多忙の中大変恐縮ですが、何卒ご検討のほどよろしくお願い申し上げます。」

まとめ

賃貸契約は、重要事項説明書と賃貸借契約書の内容を十分に理解した上で締結することが重要です。今回のケースでは、契約書の内容が優先される可能性が高いですが、転勤などのやむを得ない事情を説明し、管理会社と交渉することで、条件を改善できる可能性があります。専門家への相談も検討し、冷静に状況を判断し、対応しましょう。