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問題点の整理：20年間の管理費滞納と抵当権問題
このケースは、20年間もの長期間にわたる管理費滞納と、存在が不明瞭な抵当権が絡み合った複雑な問題です。管理組合としては、滞納された管理費を回収したいものの、抵当権の存在がそれを阻んでいます。さらに、抵当権者であるはずの甲会社が存在せず、乙会社との関係も不透明なため、解決への道筋が見えにくい状況です。
質問１：抵当権設定登記抹消登記請求の可能性
甲会社が存在しないという事実を証明できれば、抵当権設定登記の抹消登記請求を行うことができます。具体的には、以下の手順を踏む必要があります。
1. 甲会社の不存在の証明
* 登記簿上の住所への調査で甲会社が存在しないことを確認した記録
* 関係機関（市町村役場など）への問い合わせによる甲会社不存在の確認
* 甲会社の登記簿謄本を取得し、その住所に会社が存在しないことを確認する
これらの証拠を揃えることで、甲会社が存在しないことを明確に示すことができます。
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2. 抹消登記請求の手続き
甲会社の不存在を証明する証拠を揃えた上で、不動産登記法に基づき、抹消登記請求を行います。この手続きは、専門の司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は、必要な書類を作成し、法務局に提出します。
3. 裁判の可能性
乙会社が抹消登記に異議を唱える可能性があります。その場合は、裁判で争う必要が出てきます。裁判では、甲会社の不存在、そして抵当権の無効を主張する必要があります。
質問２：被担保債権消滅と抵当権登記
ご指摘の通り、不動産登記法上、被担保債権が消滅しても抵当権設定登記を抹消する法的義務はありません。そのため、抵当権登記が残っている状態でも、被担保債権が時効によって消滅している可能性があります。
時効の主張
20年前の債権が時効によって消滅している可能性を検討する必要があります。民法上の債権の消滅時効は、原則として5年です。ただし、このケースでは、20年間も債権の主張がされておらず、時効の援用が認められる可能性が高いです。
時効援用の手続き
時効の援用は、裁判において主張する必要があります。裁判において、時効を主張することで、抵当権の根拠となる被担保債権が無効となり、結果的に抵当権の抹消につながる可能性があります。
質問３：管理費回収の方法
約1000万円の管理費債権を回収するには、以下の方法が考えられます。
1. 競売による回収
抵当権が抹消された後、または時効によって抵当権が無効となった場合、管理組合は競売によってYの部屋を競売にかけることができます。競売によって得られた売却代金から、管理費債権を優先的に回収できます。
2. 他の債権者との交渉
乙会社が、Yに対して債権を有している場合、管理組合は乙会社と交渉し、管理費債権を優先的に弁済させるよう求めることができます。
3. 弁護士への相談
このケースは複雑な法的問題を含んでいるため、専門の弁護士に相談することが重要です。弁護士は、状況を的確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。
建物区分所有法と抵当権の優先順位
補足として、「優先する抵当権が設定される」法的根拠についてご説明します。これは建物区分所有法ではなく、民法の抵当権に関する規定に基づきます。
具体的には、民法第376条以下に規定されている抵当権の順位に関する規定です。複数の抵当権が設定されている場合、先に設定された抵当権が優先されます（先順位抵当権）。管理費債権は、抵当権よりも順位が低い債権であるため、先に設定された抵当権を優先して弁済する必要があります。
しかし、本件のように抵当権の設定自体に問題がある場合、その優先順位は覆る可能性があります。
まとめ：専門家への相談が不可欠
このケースは、法律的な専門知識が必要な複雑な問題です。管理組合としては、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを得ることが重要です。専門家の助けを借りながら、段階的に問題解決を進めていくことで、管理費回収の可能性が高まります。
