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1. 年配者や単身者の増加とマンション資産価値
地方政令都市中心部、50戸規模のファミリー向けマンションに年配者や50歳以上の単身者が増加しているという状況は、必ずしも資産価値の低下を意味するとは限りません。しかし、いくつかの懸念事項も考慮する必要があります。
高齢化によるリスク
* 単独死リスク：高齢者の単独死は、マンションの資産価値に悪影響を与える可能性があります。発見が遅れることで、清掃や修繕に多大な費用がかかり、管理組合の負担が増加します。また、心理的なマイナスイメージも発生し、売却価格の低下につながる可能性があります。
* 相続問題：高齢者の相続問題も、マンションの資産価値に影響を与える可能性があります。相続手続きが複雑化したり、相続人が売却を希望した場合、スムーズな売買ができないケースも考えられます。
* 管理費・修繕積立金の滞納：高齢化が進むと、経済的に余裕のない高齢者が増加し、管理費や修繕積立金の滞納リスクが高まります。滞納が長期化すると、マンション全体の管理運営に支障をきたす可能性があります。
高齢化によるメリット
一方で、高齢化が必ずしもマイナス要因とは限りません。
* 安定した入居者層：高齢者は比較的安定した生活を送る傾向があり、家賃滞納のリスクが低いと言えます。空室リスクを低減し、安定した賃貸経営につながる可能性があります。
* 管理の円滑化：高齢者の中には、マンション管理に積極的に参加し、円滑な運営に貢献する方もいます。
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2. マンション居住者としての不動産鑑定士と建築士の存在
マンションに不動産鑑定士と建築士が居住していることは、必ずしも安心材料とは限りません。しかし、一定のプラス要素と言えるでしょう。
安心材料となる可能性
* 専門知識によるアドバイス：管理組合の運営や修繕計画などにおいて、専門的な知識や経験に基づいたアドバイスを受けられる可能性があります。
* 建物の状態把握：建築士は建物の状態を的確に把握し、問題発生時の対応をスムーズに行うことができる可能性があります。
考慮すべき点
* 居住の理由：不動産鑑定士や建築士がマンションに住んでいる理由は様々です。投資目的であったり、たまたま住みやすいと感じただけかもしれません。必ずしもマンションの品質の高さを保証するものではありません。
* 専門家の偏見：専門家であっても、自身の専門分野以外の知識は限られています。他の専門家の意見も参考にすべきです。
3. 空室の存在と価格
空室の存在は、マンションの資産価値や賃貸経営の安定性に影響を与える可能性があります。
空室の原因
* 価格設定：周辺相場と比較して価格が高すぎる可能性があります。
* 立地条件：隣接するアパートや住宅の環境、夜間の治安の悪さなどが影響している可能性があります。
* 物件の状態：設備が古くなっていたり、修繕が遅れている可能性があります。
* 所有者の事情：所有者がセカンドハウスとして所有しており、空室のままにしている可能性があります。
対策
* 価格の見直し：周辺相場を参考に、適切な価格設定を行う必要があります。
* リフォーム・リノベーション：設備の更新や内装リフォームを行うことで、魅力的な物件にすることができます。
* 積極的な募集活動：インターネット広告や不動産会社への依頼など、積極的な募集活動を行う必要があります。
総合的な判断
これらの点を総合的に判断し、マンション投資の可否を決定する必要があります。専門家（不動産鑑定士、建築士など）に相談し、客観的な意見を聞くことも重要です。また、近隣住民への聞き込み調査を行い、地域の状況を把握することも有効です。
具体的なアドバイス
* 周辺環境の徹底調査：治安状況や騒音問題、生活利便性などを詳しく調査しましょう。実際に夜間に周辺を歩いてみるのも有効です。
* 管理規約の確認：管理規約の内容を丁寧に確認し、管理体制や修繕計画などを把握しましょう。
* 修繕履歴の確認：大規模修繕履歴だけでなく、過去の修繕履歴も確認し、建物の状態を把握しましょう。
* 専門家への相談：不動産鑑定士や建築士に相談し、客観的な意見を聞きましょう。
* 賃貸経営シミュレーション：空室率や家賃収入などを考慮した賃貸経営シミュレーションを行い、収支計画を立てましょう。
リスクとリターンを慎重に比較検討し、ご自身の投資判断に責任を持つことが重要です。
