マンション売買における重要事項説明書記載の誤りに関するQ&A

重要事項説明書について少々ややこしい話ですが、当初分譲で販売するも全て売れず一部は販売元（Ａ）が賃貸マンションとしておりました。その後Ａが倒産してしまい競売でＢという不動産屋が買い取りました。Ｂは重要事項説明書に120万の積立金があると記載して販売しておりました。（一戸辺り二割ると5万円）その後全ての部屋が売れ新しい管理組合が結成されたのですが旧管理会社Ｃより一向に継承金がなく確認したところＣより勘違いで１円もありませんでした。と連絡が御座いました。Ｂに連絡して確認した所、ＢもＣが間違えた事を言ったためこれは錯誤で１円も払う必要はない。このことは弁護士にも東京都にも確認したので間違いない（一戸辺り5万円ほどなので重大な過失に該当せず？との事）金額が金額なので裁判は考えておりませんが何のための重説かという思いと許認可をだしている東京都から処分や宅建の資格を見せて説明していた販売員に責任追及は可能でしょうか？またあくまで錯誤の為、契約者（購入者）の許可は不要で今後連絡するつもりもないとＢから言われましたが行為で30万円程理事会に支払うのでこれで終わりにしてくれと言われましたが理事会としては個人契約の重説・・・・ただし支払先はマンション組合の為妥協してよいのか判断がつかず困っております。補足ご回答いただき誠にありがとうございます。補足致しますと旧管理会社Ｃ社が旧管理組合所有の通帳の途中のページをみて120万と回答をしており実際は当初は120万円があったがＡ社倒産後管理が正常に機能せず、共有部分の管理や電気代で全額が消えてしまった。よって継承金はない≒その為勘違いでした。との回答です。重要事項説明書に記載してある為、契約者全員と会話をして納得させて欲しい旨伝えた所Ｂ社より「あくまで錯誤の為、契約者（購入者）の許可（納得）は不要で今後連絡するつもりもないが（なんとかＣ社とも掛け合って迷惑をかけたので）30万円は進呈します」とのことです。私の立場は管理組合側で、業者との交渉、住民に対して説明を負う状況です。説明が足りず申し訳ございません

Contents

1 マンション売買における重要事項説明書記載の誤りと対応策
2 重要事項説明書記載の誤りの責任
3 管理組合の対応策
4 専門家の意見
5 具体的なアドバイス
6 まとめ

マンション売買における重要事項説明書記載の誤りと対応策

このケースは、重要事項説明書に記載された積立金の金額に誤りがあったこと、そしてその誤りによる責任の所在と対応策についての問題です。売主であるＢ社は、錯誤を理由に責任を回避しようとしていますが、管理組合としては、住民への説明責任と、適切な解決策を見つける必要があります。以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

重要事項説明書記載の誤りの責任

重要事項説明書は、不動産取引において極めて重要な書類です。そこに記載された情報は、売買契約の重要な根拠となります。今回のケースでは、120万円の積立金があると記載されていたにもかかわらず、実際には存在しなかったという事実が問題です。

売主（Ｂ社）の責任

Ｂ社は、重要事項説明書に誤った情報を記載した責任を負います。たとえ旧管理会社Ｃの誤った情報に基づいていたとしても、売主として、情報の正確性を確認する義務があります。不動産会社は、専門家として、より詳細な調査を行うべきでした。弁護士や東京都に確認したという主張は、責任を回避するための言い訳にはなりません。 重要事項説明書は、契約締結前に買主が判断するための重要な情報源であり、その正確性は売主の責任において担保されるべきです。

旧管理会社（Ｃ社）の責任

旧管理会社Ｃ社も、誤った情報を提供した責任を負います。しかし、Ｃ社の責任は、Ｂ社に誤った情報を提供したことによる間接的な責任となります。Ｂ社は、Ｃ社の情報に依拠するのではなく、独自に積立金の状況を確認する義務がありました。

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管理組合の対応策

管理組合は、住民への説明責任を果たす必要があります。また、Ｂ社に対して、適切な対応を求める必要があります。

住民への説明

まず、住民に対して、現状を正確に説明する必要があります。積立金の誤り、Ｂ社の対応、そして管理組合としての今後の対応方針を明確に伝えましょう。説明会を開催し、住民からの質問に丁寧に答えることが重要です。 説明の際には、専門用語を避け、分かりやすい言葉で説明することを心がけましょう。また、住民の不安を解消するために、今後の管理運営について具体的な計画を示すことも重要です。

Ｂ社への対応

Ｂ社は、30万円の支払いを提案していますが、これは不十分です。 重要事項説明書に記載された情報と実際の状況の乖離は、契約内容に影響を与える可能性があります。少なくとも、住民一人当たり5万円の損失を補償するべきです。また、Ｂ社の対応について、弁護士に相談し、法的措置を検討することも必要です。裁判を起こすかどうかは、費用対効果を考慮して判断する必要がありますが、住民の納得を得るためには、法的措置を検討する姿勢を示すことも重要です。

東京都への相談

東京都にも相談することを検討しましょう。重要事項説明書に虚偽の記載があったことは、宅地建物取引業法違反に該当する可能性があります。東京都は、Ｂ社の行為について調査し、適切な処分を行う可能性があります。 東京都への相談は、管理組合としての権利を守るためにも重要なステップです。

専門家の意見

不動産取引に詳しい弁護士や不動産鑑定士に相談することをお勧めします。専門家の意見を聞くことで、管理組合としての対応策をより適切に判断することができます。弁護士は、法的観点からのアドバイスを行い、不動産鑑定士は、積立金の状況やその評価について客観的な意見を提供してくれるでしょう。

具体的なアドバイス

* 住民への丁寧な説明：現状を正確に、分かりやすく説明する。
* Ｂ社との交渉：損失補償の交渉を行う。弁護士を交えて交渉することも検討する。
* 東京都への相談：宅地建物取引業法違反の可能性について相談する。
* 専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士に相談し、法的・専門的なアドバイスを受ける。
* 記録の保持：すべてのやり取りを記録し、証拠として保管する。

まとめ

今回のケースは、重要事項説明書に記載された情報の正確性の重要性を改めて示すものです。管理組合は、住民への説明責任を果たすとともに、Ｂ社に対して適切な対応を求める必要があります。弁護士や不動産鑑定士などの専門家のアドバイスを得ながら、冷静かつ毅然とした対応を心がけましょう。そして、この経験を活かし、今後のマンション管理において、情報管理の徹底を図ることが重要です。