マンション売却にかかる費用

マンション売却には、様々な費用が発生します。単純に売却価格から購入価格を引いた金額が利益になるわけではありません。 正確な費用把握のために、一つずつ見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。売買価格の3％＋6万円（消費税込み）が一般的です。今回のケースでは、1000万円×3％＋6万円＝36万円となります。

広告宣伝費

不動産会社がマンションの広告宣伝のために使用する費用です。これは、不動産会社との契約内容によって異なりますが、売主負担となるケースもあります。数万円から数十万円かかる可能性があります。

抵当権抹消費用

マンションに住宅ローンが残っている場合、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。この手続きには、抵当権抹消登記費用などが発生します。数万円程度を見込んでおきましょう。

その他諸費用

固定資産税や都市計画税の精算、鍵の交換費用など、その他諸費用が発生する可能性があります。これらの費用は、数千円から数万円程度と比較的少額ですが、忘れずに計算に入れておく必要があります。

ビル購入にかかる費用

ビルの一室を購入する際にも、様々な費用が発生します。

不動産取得税

不動産取得税は、取得価格に対して課税されます。売却益との関係はありません。今回のケースでは、800万円のビルを購入した場合、800万円を基に不動産取得税が計算されます。税率は都道府県によって異なりますが、一般的には取得価格の1.4％程度です。800万円×1.4％＝11万2千円程度となります。

登録免許税

不動産の所有権移転登記を行う際に必要な税金です。課税額は、物件価格によって異なります。今回のケースでは、800万円を基に計算されます。 税率は、物件価格によって異なり、複雑な計算式となるため、税理士などに相談することをお勧めします。

仲介手数料

マンション売却と同様に、不動産会社に支払う手数料です。こちらも売買価格の3％＋6万円（消費税込み）が一般的です。今回のケースでは、800万円×3％＋6万円＝30万円となります。

印紙税

売買契約書に貼る印紙税が必要です。契約金額によって税額が異なります。

リフォーム費用

賃貸物件として利用するためには、リフォームが必要となる場合があります。壁や床の修繕、設備の交換など、費用は物件の状態によって大きく異なります。数万円から数百万円かかる可能性があります。

火災保険

ビルを購入したら、火災保険への加入が必須です。保険料は、ビルの規模や構造、保険内容によって異なります。年間数万円から数十万円かかる見込みです。

その他諸費用

不動産取得税や登録免許税の支払いの際の振込手数料、司法書士への手数料など、その他諸費用が発生します。

全体像と資金計画

上記の費用を合計すると、売却益から購入費用を引いた金額だけでは足りない可能性が高いです。

例：

* マンション売却：1000万円
* マンション売却費用：仲介手数料36万円＋広告宣伝費（仮に5万円）＋抵当権抹消費用（仮に3万円）＋その他諸費用（仮に1万円）＝45万円
* ビル購入：800万円
* ビル購入費用：不動産取得税11万2千円＋登録免許税（仮に10万円）＋仲介手数料30万円＋印紙税（仮に数千円）＋リフォーム費用（仮に30万円）＋火災保険（仮に5万円）＋その他諸費用（仮に1万円）＝80万2千円

収支：

1000万円（売却益）- 45万円（売却費用） – 800万円（購入費用） – 80万2千円（購入費用） = 45万2千円の赤字

この例では、売却益だけでは足りず、追加で45万2千円の資金が必要になります。これはあくまでも例なので、実際の費用は物件の状況や契約内容によって大きく変動します。

専門家への相談

不動産売買や賃貸事業は、専門知識が必要な分野です。税金や法律に関する専門的な知識がないと、思わぬ損失を被る可能性があります。

• 不動産会社：複数の不動産会社に相談し、最適な売却方法や購入物件を探しましょう。
• 税理士：不動産取得税やその他の税金に関する相談を行いましょう。節税対策についてもアドバイスを受けることができます。
• 司法書士：登記手続きに関する相談を行いましょう。
• 建築士：リフォームが必要な場合は、建築士に相談して適切なリフォーム計画を立てましょう。

まとめ

マンション売却とビル購入には、予想以上に多くの費用がかかります。 正確な費用を把握するために、上記で挙げた費用以外にも、想定外の費用が発生する可能性があることを考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。専門家への相談を積極的に行い、スムーズな取引を進めましょう。