入居者あり物件の見学：可能性と限界

オーナーチェンジ物件を購入する場合、現況で入居者がいる物件の内見は、必ずしも不可能ではありませんが、難しいケースが多いのも事実です。不動産会社が「見ることができない」と回答した理由は、主に以下の点にあります。

* プライバシー保護：入居者のプライバシーを尊重し、無断で部屋の中に入ることは法律上問題があります。
* スケジュール調整の困難さ：入居者の都合を調整して内見日を設けるのは、非常に困難です。
* 物件の状態：入居中であるため、家具や私物などが置かれており、物件本来の状態を正確に把握しにくい場合があります。

しかし、全く見ないで購入する必要はありません。不動産会社が提案したように、同じマンションの空室を見学することは有効な手段です。

空室見学で得られる情報と限界

同じマンションの空室を見学することで、以下の情報を得ることができます。

* マンション全体の雰囲気：共用部分（廊下、エントランス、エレベーターなど）の状態、管理状況、住人の雰囲気などを知ることができます。
* 間取りや広さ：具体的な間取り、広さ、窓からの眺望などを確認できます。
* 設備や仕様：キッチン、浴室、トイレなどの設備や仕様を確認できます。
* 日当たりや風通し：日当たりや風通し、騒音レベルなどを確認できます。

しかし、空室見学だけでは、以下の情報は得られません。

* リフォーム状況：入居者によってリフォームされている可能性があり、その状態は確認できません。
* 室内の状態：壁や床、天井の状態、水回り設備の劣化状況などは、入居中の部屋でなければ確認できません。
* 騒音問題：隣室からの騒音などは、実際に住んでみないと分かりません。

入居者あり物件購入時のリスクと対策

入居者あり物件を購入する際には、以下のリスクを理解し、適切な対策を講じる必要があります。

1. 賃料滞納リスク

* 対策：入居者の信用情報（クレジットヒストリーなど）を確認し、滞納リスクを評価します。不動産会社に過去の滞納状況を尋ね、賃貸借契約書を確認しましょう。
* 専門家活用：不動産鑑定士や弁護士に相談し、契約書の内容を精査してもらうことをお勧めします。

2. 空室リスク

* 対策：現在の入居者の契約期間や更新状況、近隣の空室状況などを確認します。市場調査を行い、空室になった場合の賃貸相場を把握しておきましょう。
* 専門家活用：不動産会社に空室リスクに関する情報を詳細に確認しましょう。

3. 修繕費用リスク

* 対策：建物の築年数、過去の修繕履歴、今後の修繕計画などを確認します。専門業者に建物診断を依頼し、修繕費用を事前に見積もっておくことが重要です。
* 専門家活用：不動産会社や管理会社に修繕履歴や計画について詳細に質問し、必要に応じて専門業者に依頼しましょう。

4. 法律問題

* 対策：契約書の内容を慎重に確認し、不明な点は専門家に相談します。特に、瑕疵担保責任や契約解除に関する条項をよく確認しましょう。
* 専門家活用：弁護士に契約書の内容をレビューしてもらうことを強くお勧めします。

具体的なアドバイス

* 複数の物件比較：オーナーチェンジ物件だけでなく、空室物件も比較検討することで、より良い物件選びができます。
* 専門家への相談：不動産会社だけでなく、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することで、リスクを軽減できます。
* 契約書をよく読む：契約書の内容を十分に理解し、不明な点は質問しましょう。
* 慎重な判断：物件を見ないで買うのはリスクが高いので、可能な限り内見を行い、情報を収集しましょう。それでも不安が残る場合は、購入を見送るのも一つの選択肢です。

まとめ：安心安全なオーナーチェンジ物件購入のために

オーナーチェンジ物件は、高い利回りが期待できる一方で、リスクも伴います。入居者あり物件の見学が難しい場合でも、空室見学や専門家への相談を通じて、リスクを最小限に抑え、安心安全な物件選びを心がけましょう。 情報収集を徹底し、冷静な判断で投資を進めることが重要です。 焦らず、時間をかけて検討することをお勧めします。