マンションの鍵交換と家賃滞納問題：解決策と予防策

マンションの借主がカギを勝手に鍵を交換していたら・・以前に都内のマンションを家賃保証の不動産屋に貸しているが家賃が振り込まれないとご相談した事があります。その際は不動産屋を紹介してくれたマンションの管理人さん（管理組合の理事もやってて信用できる方）の口添えで部屋の借主さんから家賃を直接振り込んで頂く事になり、遅れながらも（すごいと当月の２０日くらい）毎月お家賃は入るようになりました。先月も１０日以上遅れたのでお部屋まで行ってみた所、ドアノブの周りの形状が他の部屋と違っていてどうも鍵を交換している風です。頼りにしていた、管理人さんは一昨年急死されてしまい相談できなくなりました、家賃保証の不動産屋は「調べてみます」と言ったきり返事無しです。もしも鍵を勝手に交換しているのでしたら、それを理由に家賃保証の不動産屋とは縁を切り家賃の遅延ばかりの借主にも出て行ってもらいたいのですが可能でしょうか？面倒な話ですが、部屋を借りている人は家賃保証の不動産屋と賃貸契約をしています。私は家賃保証の不動産屋と賃貸借契約をしている状態です、なので２年に１回の更新料は家賃保証の不動産屋がもらっていて私は一切頂いていません。数年契約していますが、今まで家賃が入らなかったのは１か月だけです。中国の会社が賃貸契約していますが、最近は中国人の女性が住んでいるようです。マンションの配水管の高圧洗浄も留守でやってないようでそれも心配です。ちょっと愚痴っぽくなりすみません、よろしくお願いいたします。補足丁寧なご回答ありがとうございます。お願いしている不動産屋さんは最初は同じマンション内に事務所をかまえ羽振りが良かったようですが業績が悪くなったのが数年前から事務所が無くなり電話での対応のみとなっています、仲介の管理人さん（本人も部屋を貸している）が信頼できる方だったので、放置していたのが良くなかったですね。マスターキーは持っていますが、無断で鍵を開けるのもどうかと思い躊躇していました確認してみます

Contents

1 鍵の交換と家賃滞納：法的観点からの検討
2 家賃保証会社との契約解除
- 2.1 契約解除の手続き
3 借主への退去請求
- 3.1 裁判手続き
4 今後の予防策
5 配水管高圧洗浄について
6 まとめ

鍵の交換と家賃滞納：法的観点からの検討

借主による一方的な鍵交換は、賃貸借契約違反にあたる可能性が高いです。賃貸借契約では、通常、鍵の交換は貸主の承諾が必要となります。借主が勝手に鍵を交換した事実を立証できれば、契約解除の理由になり得ます。家賃滞納も契約違反です。これらの事実を根拠に、家賃保証会社との契約を解除し、借主への退去を求めることができます。しかし、手続きには慎重さが求められます。

証拠の確保が重要

まず、鍵が交換されていることを明確に証明する必要があります。写真や動画撮影を行い、ドアノブの形状の違いや、鍵の形状の変化などを記録しましょう。できれば、近隣住民の証言なども証拠として有効です。

家賃保証会社への対応

家賃保証会社への連絡は、内容証明郵便で行うことをお勧めします。口頭での連絡だけでは証拠が残らないため、書面で状況を伝え、具体的な対応を求める必要があります。内容証明郵便には、鍵交換の事実、家賃滞納の状況、契約解除の意思などを明確に記載しましょう。返信がない場合は、再度内容証明郵便を送付し、最終的には弁護士に相談することを検討しましょう。

弁護士への相談

状況が複雑な場合、または家賃保証会社が対応しない場合は、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、法的観点から適切なアドバイスを行い、必要であれば訴訟手続きを支援します。弁護士費用はかかりますが、将来的な損失を回避するためには有効な手段です。

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家賃保証会社との契約解除

家賃保証会社との契約解除は、契約書の内容を確認する必要があります。契約書に、借主の重大な契約違反を理由とする解除条項があるかどうかを確認しましょう。多くの場合、家賃滞納や鍵の交換といった行為は、解除事由に該当する可能性が高いです。

契約解除の手続き

契約解除の手続きは、契約書に記載されている方法に従う必要があります。書面での通知が必要な場合が多いので、内容証明郵便で解除通知を送付しましょう。解除通知には、解除の理由、日付、今後の対応などを明確に記載する必要があります。

借主への退去請求

借主への退去請求は、裁判所を通して行う必要がある場合があります。家賃保証会社との契約を解除した後でも、借主が自主的に退去しない場合は、裁判所に訴訟を起こし、退去命令を得る必要があります。

裁判手続き

裁判手続きは、時間と費用がかかります。弁護士に依頼することで、手続きをスムーズに進めることができます。裁判では、鍵の交換や家賃滞納の事実を明確に証明する必要があります。証拠が不十分な場合は、裁判で敗訴する可能性もあります。

今後の予防策

今回の問題を教訓に、今後の賃貸経営において予防策を講じる必要があります。

家賃保証会社の見直し

今回のケースでは、家賃保証会社が適切に対応していませんでしたが、これはすべての会社が同じとは限りません。複数の家賃保証会社を比較検討し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。会社の規模、対応の迅速性、過去の評判などを調べることが大切です。

契約書の内容確認

賃貸借契約書をしっかりと確認し、契約内容を理解することが重要です。特に、鍵の交換に関する規定、家賃滞納時の対応、契約解除に関する条項などを確認しましょう。不明な点があれば、専門家に相談しましょう。

定期的な連絡と状況確認

借主と定期的に連絡を取り、家賃の支払い状況や居住状況を確認しましょう。問題が発生した場合、早期に発見し対処することで、事態の悪化を防ぐことができます。例えば、毎月家賃支払い状況を確認するだけでなく、数ヶ月に一度は直接部屋を訪れて状況を確認するのも有効です。

管理会社への委託

管理会社に賃貸物件の管理を委託することも有効です。管理会社は、家賃の回収、修繕対応、借主との連絡など、賃貸経営に関する様々な業務を代行してくれます。管理会社に委託することで、オーナーの負担を軽減し、トラブルを未然に防ぐことができます。

マスターキーの活用

マスターキーは、緊急時や特別な状況下でのみ使用しましょう。無断で鍵を開けることは、プライバシー侵害にあたり、トラブルの原因となる可能性があります。マスターキーの使用については、事前に借主への説明と同意が必要となります。

配水管高圧洗浄について

配水管の高圧洗浄は、マンション全体の維持管理に不可欠です。借主の不在を理由に洗浄を延期することは、マンション全体の衛生状態や安全性を脅かす可能性があります。管理組合や管理会社と連携し、高圧洗浄の日程調整を行う必要があります。借主には、事前に十分な告知を行い、協力をお願いしましょう。

まとめ

借主による鍵の勝手な交換と家賃滞納は、深刻な問題です。迅速かつ適切な対応を行うことが重要です。証拠をしっかりと確保し、家賃保証会社や弁護士に相談しながら、法的かつ適切な手続きを進めていきましょう。そして、今後の賃貸経営では、予防策を講じることで、同様の問題の発生を防ぎましょう。