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1階庭付き住戸の庭の扱いとウッドデッキ設置に関する問題
マンションの管理組合理事長様、ご相談ありがとうございます。自主管理マンションにおける専用庭の扱いと、居住者によるウッドデッキ設置に関するご質問ですね。これは、マンションの管理規約、そして共有部分に関する法律知識が深く関わってくる問題です。一つずつ丁寧に見ていきましょう。
1. 庭の所有権と使用権
まず、マンションの管理規約に「専用庭」の記載がない場合、原則としてその庭は共有部分となります。 個々の住戸に専有される部分（専有部分）とは区別されます。共有部分とは、全居住者が共有して使用する部分であり、管理組合が管理・維持する責任を負います。
しかし、長年使用料を徴収していない、または徴収方法が曖昧な状態が続いている場合は、事実上、各1階住戸に「使用権」が認められていると解釈される可能性があります。これは、慣習によって共有部分の一部が特定の住戸に事実上専有されている状態と言えるでしょう。この慣習的な使用権の有無は、過去の管理組合の議事録や、住民間の合意文書などを確認することで判断できる可能性があります。
2. ウッドデッキ設置の可否と手続き
居住者からのウッドデッキ設置の要望に対しては、それが共有部分への改変に当たるかどうかが重要なポイントです。
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仮に、庭が共有部分であり、かつウッドデッキ設置が共有部分の改変に該当する場合、区分所有法に基づき、区分所有者の4分の5以上の賛成が必要です。今回のケースでは、組合員5/4の決議が必要となります。
しかし、ウッドデッキが「簡易的（即時撤去可能）」である点が重要です。固定基礎を打たない、撤去が容易な構造であれば、共有部分の著しい改変とはみなされない可能性があります。この場合、役員会での決定で対応できる可能性があります。
判断基準：共有部分への影響
ウッドデッキ設置が共有部分に与える影響を慎重に検討する必要があります。具体的には、以下の点を考慮しましょう。
- 景観への影響：ウッドデッキのデザインや素材が、マンション全体の景観に悪影響を与えるか。
- 安全性の確保：ウッドデッキの構造が安全で、通行の妨げにならないか。
- 維持管理：ウッドデッキの維持管理は誰がどのように行うのか。
- 撤去可能性：必要に応じて容易に撤去できる構造になっているか。
もし、これらの点で問題がないと判断できれば、役員会での決定で対応できる可能性が高まります。しかし、少しでも懸念がある場合は、組合員への説明と合意形成を図るために、総会での議決を行う方が安全です。
3. 専門家への相談
複雑な問題や、判断に迷う場合は、マンション管理士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、法的なリスクを回避し、適切な対応を取ることができます。
4. 具体的な対応手順
1. **現状の確認**: 過去の管理組合の議事録、住民間の合意文書などを確認し、庭の使用状況を調査します。
2. **ウッドデッキの詳細確認**: 居住者からウッドデッキの設計図や写真などを提供してもらい、詳細を確認します。撤去の容易さ、安全性、景観への影響などを具体的に評価します。
3. **役員会での協議**: 確認した情報に基づき、役員会で協議を行い、設置の可否を判断します。
4. **必要に応じて総会招集**: 役員会で判断が難しい場合、または居住者からの反対意見がある場合は、総会を招集し、組合員の意見を聞きながら決定します。
5. **専門家への相談**: 判断に迷う場合は、マンション管理士や弁護士に相談します。
6. **決定事項の通知**: 決定事項を居住者に文書で通知します。
5. まとめ
今回のケースは、管理規約の解釈、共有部分の扱い、そして居住者の権利と管理組合の権限のバランスが問われる複雑な問題です。慎重な検討と、必要に応じて専門家の助言を得ながら、適切な対応を進めることが重要です。
