マンション一室を、地元大手管理会社を通して個人に貸しています。先日、管理会社から電話があり、家賃が何ヶ月か滞納されていて信用会社？から家賃をもらっているとの連絡。電話をくれた管理会社の人は、若い(新人？)社員風。その社員が貸し主に電話のみで確認した所、「オーナーの孫が住みたいって言うから、自分は退去した」・・・？と言われたとの事。一応、電話はまだ通じるらしいです・・・。でも、何か変に思って一応確認の電話を私達(オーナー)に入れたらしいです！「代わりに誰が住んでるんですかねェ～」っていう社員の質問、ちょっとおかしい気が。毎月万単位の「管理費」を払っているのに、その対応は大丈夫？！色々、確認(実際に部屋を訪れるなど)してから電話を入れず、思いつくまま軽い感じの話し方をされ不安です。借り主は、直接「管理会社」と契約していてるので、実際に私達オーナーの顔も知りません。オーナーが誰かも(性別・年齢も)知りません。当然、こちらも貸り主の「名前だけ」しか知りません。専門なのに、貸し主のウソも判らないんでしょうか？また、特に貸し主の怪しい言い分に反論もせず、言葉を鵜呑みにしたのも気になります。私が見る状況としては、多分、「又貸し」の様相が濃いです。貸し主は、勝手に【退去】しています。部屋がどうなっているか、別の人が住んでいるのか、全く管理会社のこの社員も今判らないらしいです。電話は、金曜日夕方にあり、土日は休みなので又月曜日電話かけます・・・と呑気な返事でした。家族は、お金払っているんだから心配しないで全て「管理会社」に任せておけばいい。といいます・・・。貸してる部屋は車で一時間ほどの場所で明日にでも見に行きたいのですが、家族が「誰が住んでいるか判らないし危ないから行かない方がいい」と言います。このまま、だまって様子を見ていて大丈夫でしょうか・・・？補足早速の回答ありがとうございました。月曜日、心配でこちらから管理会社に電話しました。結論から言うと、ウソを言っていた「借り主」は【退去】する事になりました。一応、解決？の方に向かっているようです。ただ、管理会社の人(前と別の社員？)が「孫が住んでいる等・・・言った覚え無い」と言い張りました。
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マンションの又貸し問題：深刻なリスクと対処法
今回のケースは、賃貸借契約における重大な違反である「又貸し」の可能性が高い状況です。又貸しとは、借り主が賃貸物件を家主の承諾なく第三者に転貸する行為で、契約違反に該当します。 家主は、契約違反によって損害を被る可能性があります。例えば、家賃滞納、物件の損傷、近隣トラブルなどです。 さらに、違法行為に巻き込まれるリスクも存在します。
又貸しの証拠と確認方法
管理会社が対応に不備があったことは残念ですが、まずは又貸しの証拠を固めることが重要です。以下の点を徹底的に確認しましょう。
- 家賃滞納の事実確認：管理会社から送られてきた書類や、信用情報機関からの報告書を確認しましょう。滞納期間や金額を明確に把握します。
- 物件の現状確認：ご家族の懸念も理解できますが、安全に配慮した上で、物件の現状を確認することが重要です。近隣住民への聞き込みや、管理会社に同行を依頼するのも有効です。直接訪問が難しい場合は、管理会社に依頼して、写真や動画による現状報告を求めましょう。
- 入居者の特定：管理会社に、入居者の氏名、連絡先、身分証明書の写しなどの提出を求めましょう。又貸しをしている場合は、転貸先の情報も入手する必要があります。
- 契約書の確認：賃貸借契約書に、又貸しに関する条項がないか確認しましょう。多くの契約書には、又貸しを禁止する条項が含まれています。
管理会社への対応：適切な対応を求める
管理会社の対応に疑問を感じるのは当然です。新人社員の対応は不適切であり、専門知識の不足が明らかです。管理会社には、以下の点を明確に伝えましょう。
- 迅速かつ適切な対応を求める：現状把握と解決策の提示を強く求めます。担当者を変更するよう依頼するのも有効です。
- 責任の所在を明確にする：管理会社は、家賃回収と物件管理の責任を負っています。その責任を果たしていない点を指摘しましょう。
- 法的措置の可能性を示唆する：必要に応じて、弁護士に相談し、法的措置を取ることを示唆することで、管理会社に圧力をかけることができます。
専門家の視点：弁護士への相談
今回のケースは、専門家の助言を得ることが重要です。弁護士に相談することで、以下のメリットがあります。
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- 法的根拠に基づいた対応：弁護士は、賃貸借契約に関する法律に精通しており、適切な対応策を提案してくれます。
- 証拠収集のサポート：弁護士は、証拠収集の方法や、証拠の有効性を判断する上で重要な役割を果たします。
- 交渉・訴訟への対応：管理会社との交渉や、必要であれば訴訟手続きをサポートしてくれます。
弁護士費用について
弁護士費用は、依頼内容や弁護士によって異なりますが、初期相談は無料の場合が多いです。まずは、複数の弁護士事務所に相談し、費用や対応内容を比較検討することをお勧めします。
具体的な対策と今後の予防策
今回の経験を活かし、今後のトラブルを予防するための対策を講じましょう。
- 契約内容の厳格化：賃貸借契約書に、又貸しを明確に禁止する条項を盛り込み、違約金などのペナルティを規定しましょう。また、定期的な物件点検を契約に盛り込むことも有効です。
- 入居審査の厳格化：信用情報機関を利用して、入居者の信用状況を厳格に審査しましょう。過去の滞納歴や、信用情報に問題がないかを確認することが重要です。
- 管理会社の選定：管理会社を選ぶ際には、実績や評判を十分に調査し、信頼できる会社を選びましょう。複数の会社に見積もりを依頼し、比較検討することも有効です。
- 定期的な連絡：借り主と定期的に連絡を取り、物件の状況や家賃の支払状況を確認しましょう。問題が発生した場合、早期に発見し対応することで、被害を最小限に抑えることができます。
まとめ：グレーゾーンを解消し、安心安全な賃貸経営を
今回のケースは、管理会社の対応の甘さと、又貸しという深刻な問題が絡み合った複雑な状況でした。しかし、適切な対応を取ることで、問題解決への道筋が見えてきます。 早期に専門家への相談を行い、証拠をしっかりと固めることが重要です。 そして、今回の経験を活かし、今後の賃貸経営におけるリスク管理を徹底することで、安心安全な賃貸経営を実現しましょう。
