テナント退去時の原状回復トラブルと解決策：契約書と仲介業者への対応

テナント退去の原状回復トラブルについてお教えください！先日３月に８年賃貸したテナントを移転のため退去しました。原状回復について話し合い途中ですが仲介業者は契約書を持たず、また、オーナーがお持ちの契約書も確認せず、オーナーの希望をどんどん伝えてきます。話しが進まないのでお教え願いたいと書き込みさせていただきました。元はオーナーが商売（コンビニの個人版）をされ、閉店、数年そのままになっておりました。部屋、机、流し、動かないエアコン、などなど多数の物置のようになっていました。賃貸時、契約書に、・オーナーによる室内動産類を全て撤去・付属設備、エアコン無し・オーナーは対象物件のプラ壁面看板①、敷地内鉄柱看板を撤去する。（元コンビニっぽい蛍光灯が中にある壁看板、道路面にたててあった看板）を仲介業者に記入依頼し、契約しました。・室内に部屋は残されていましたので、部屋を拡張し、使用。・入口の位置を移動（元入口開口部は外はアルミ外壁看板②新設、中はツギハギしクロスで化粧）・室内に腰壁を壁に付属して新設・壊れたエアコンも残されていましたので、こちらで撤去し新設。・壁面看板①も残されていましたので、一枚撤去し、新設。以上を改装を行いました。退去時、エアコン、自ら設置した外壁看板②を撤去し退去しました。（撤去後、ツギハギが現れになりました。）仲介業者立ち会いの元、退去立ち会いも済、後日オーナーより仲介業者を経由して以下のような内容が送られてきました。１．入口変更による外壁の修復２．室内に部屋は残されていたが、部屋を拡張した部屋の撤去、室内に腰壁を壁に付属した壁の撤去３．蛍光灯が中に入っているプラ壁面看板①の補修４．エアコンがあった穴の補修５．以前あったエアコンを返すように。なければその金を支払なさい。６。上記が済まないと敷金を返さない。そこでお教え願いたいのですが、１、について入口を変更し、元入口開口部がみっともなく現れになったため私共で修復をするべきでしょうか？２、について、壁に新設した壁は撤去しなければならないでしょうか？また、残されていた部屋を拡張した部屋については撤去しなければいけませんでしょうか？３、について修復しなければならないでしょうか？（・オーナーは対象物件のプラ壁面看板①、敷地内鉄柱看板を撤去する。と契約書にありましたが撤去されていないオーナーの責任と考えられないでしょうか？、元看板は処分済）４、について補修が必要でしょうか？５、についてこれも・オーナーによる室内動産類を全て撤去と契約書に記載頂いていますので撤去されていないオーナーの責任であると考えられられないでしょうか？元エアコンは処分済６、立ち会いが済んだ時点で返金されるべきでしょうか？以上よろしくお願いいたします。最後に契約書の確認もせずオーナーの機嫌ばかりとる仲介業者にどのように迫れば、もう少しちゃんと仕事していただけるかアドバイスもお願いいたします！以上長文になり申し訳ありませんが、お知恵をお貸し下さいませ。拝

Contents

1 テナント退去時の原状回復トラブル：ポイント解説
2 仲介業者への対応
3 まとめ

テナント退去時の原状回復トラブル：ポイント解説

このケースは、賃貸契約書の内容、原状回復義務の範囲、そして仲介業者の役割について理解する必要があります。まず、契約書の内容を詳細に確認することが重要です。契約書に明記されていない事項については、法令や判例に基づいて判断されます。

1. 入口変更による外壁の修復

契約書に「入口の位置変更」に関する記述がない場合、現状回復義務の範囲は曖昧です。 しかし、元入口開口部の修復は、借り主の故意または過失による損傷ではないため、修復義務はないと主張できる可能性が高いです。ただし、「みっともない」状態を放置することは好ましくありません。 写真や動画で現状を記録し、オーナーに状況を説明した上で、修復費用を負担する必要性を交渉しましょう。修復費用を負担する場合でも、費用対効果を考慮し、安価な修繕方法を提案することも有効です。例えば、目立たない色のペンキで塗装するなどです。

2. 部屋の拡張と腰壁の新設

契約書に「部屋の拡張禁止」や「腰壁設置禁止」の記載がない場合、現状回復義務は限定的です。 オーナーは、現状復帰を要求する際に、現状回復費用を負担する必要があります。しかし、部屋の拡張部分や腰壁は、撤去することで物件価値が低下する可能性があります。この点を主張し、撤去を免除してもらうよう交渉しましょう。 専門家の意見（不動産鑑定士など）を参考に、撤去費用と物件価値の低下を比較検討することも有効です。

3. 壁面看板①の補修

契約書に「オーナーは対象物件のプラ壁面看板①、敷地内鉄柱看板を撤去する」と明記されているにもかかわらず、オーナーが撤去しなかったことは、オーナーの責任です。看板の撤去と処分はオーナーの義務であり、その費用もオーナーが負担すべきです。 すでに看板を処分している場合は、その旨を明確に伝え、補修義務を免除してもらうよう交渉しましょう。

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4. エアコンがあった穴の補修

エアコンの撤去は借り主が行い、穴が開いた状態での退去であるため、穴の補修は借り主の責任と主張される可能性があります。しかし、契約書に「エアコン撤去後の補修義務」に関する記述がない場合、交渉の余地があります。 穴のサイズや状態を写真で記録し、適切な補修方法（パテ埋めなど）と費用を提示することで、交渉を有利に進めましょう。

5. 以前あったエアコンの返却

契約書に「オーナーによる室内動産類を全て撤去」と記載されているにもかかわらず、オーナーが撤去しなかったエアコンは、オーナーの責任です。エアコンの返却義務はなく、処分済みであることを明確に伝えましょう。

6. 敷金の返金時期

立ち会い時に問題がなければ、敷金は原則として退去時または直後に返金されるべきです。 オーナーが原状回復費用を請求する場合は、その費用と根拠を明確に示してもらう必要があります。 不当な請求の場合は、弁護士に相談するなど、法的措置も検討しましょう。

仲介業者への対応

現状では、仲介業者が適切な対応をしておらず、トラブルを招いている可能性が高いです。以下の点を踏まえ、仲介業者に改善を促しましょう。

* 契約書のコピーを要求する： 仲介業者は契約書のコピーを所有しているはずです。コピーを要求し、契約内容を改めて確認しましょう。
* オーナーとの交渉を依頼する： 仲介業者に、オーナーとの交渉を依頼し、原状回復費用に関する具体的な金額と根拠を提示してもらうように促しましょう。
* 書面でのやり取りを重視する： 口頭での約束は曖昧になりがちです。メールや書面でやり取りを行い、記録を残すようにしましょう。
* 必要であれば、弁護士に相談する： 仲介業者が改善しない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討しましょう。

まとめ

テナント退去時の原状回復トラブルは、契約書の内容を正確に理解し、証拠をしっかり残すことが重要です。不当な請求には毅然とした態度で対応し、必要であれば専門家の力を借りましょう。グレーな部分が多い場合は、弁護士に相談することをお勧めします。今回のケースでは、契約書の内容とオーナーの責任を明確にすることで、多くの請求を退けることができる可能性があります。冷静に状況を分析し、適切な対応を心がけましょう。