テナント仲介トラブル解決への道標：臭気問題と責任分担

不動産会社で仲介をしてトラブル。管理物件でもない建物のテナント仲介でクレームがあり、オーナー側に責められています。新築にて一階店舗に入り、この夏ゴミ置き場の臭いが室内に入り、4畳半程度1台分を可動をやめまさした。診療室5台分の1台分です。オーナー側は、ゴミ置き場に換気扇を付けて空気の出入りを作り、その部屋のコンセントを塞ぎ、更に臭い鑑定士を呼び、躯体からの臭い進入ではなく借主側のエアコン新設による穴から漏れているのではないかと見解を出しました。そこでこのやり取りが5ヶ月にも渡り、借主側は激怒しております。双方対立をはじめました。我々は、借主に貸主は悪意があったのではなく経過観察でしか対応ができない旨を伝え解決へ行きましょうと何度も話しを持って行ってますが、貸主側が、借主に一方的に責任を上から目線で押し付け、関係がこじれます。そこで矢が立ったのが、貸主側から私がこんな人を仲介したので責任を取るように言ってきました。責任の取り方は、ゴミ置き場を新しいのに作り変えて問題を解決するか、もしくは、追い出しをして空室期間の賃料保証。この件は、夏に起こり我々が知らされたのは11月です。それから借主には何度もなだめはなしがわかる方です。しかしその貸主には、完全に信用がありません。また、9月に更新を行った時もこの件は知らされず、更新をして良いと言われたので更新をしました。それは、借主が借りていたいしこれからもお世話になりたいと言う行為でした。しかし、今更貸主は、更新を待つように言ったのに更新をしたと嘘をつき始め、それも責任を取れとのことです。どうしたら良いのでしょうか？私は、貸主側が借主とコミニケーションが取れなかった。常に上から目線で、相手のせいにすることしか考えていないスタンスが、この事態をうんでいると判断します。なので、借主側もエアコンの件はそのせいにされたと調査が止まってます。我々は、借主側と貸主側の誤解を修正し、間に立って問題を解決していくしか方法はないのかと思います。貸主側に25日呼び出されてます。おそらくどう責任をとるのかという話しをしてきます。正直、答えられないです。アドバイスを頂けたら助かります。長文失礼致しました。

Contents

1 問題の整理：テナント臭気トラブルと責任の所在
2 解決策：冷静な対応と証拠に基づいた交渉
3 具体的な解決策の提案
4 事例：類似トラブルと解決策
5 専門家の視点：責任分担と法的リスク
6 まとめ：冷静な対応と専門家の力を借りる

問題の整理：テナント臭気トラブルと責任の所在

このケースは、新築テナント物件におけるゴミ置き場からの臭気侵入、そしてその責任の所在をめぐる複雑な問題です。仲介業者であるあなたは、オーナーとテナント双方の怒りを抱え、板挟みになっている状況です。問題点を整理すると以下のようになります。

* **臭気問題の発生と拡大：** 夏場に発生したゴミ置き場からの臭気がテナントに侵入し、業務に支障をきたしている。
* **オーナーの対応と責任転嫁：** オーナーは換気扇設置やコンセント封鎖といった対応を取ったものの、根本的な解決には至らず、さらに臭気の原因をテナント側のエアコン工事のせいだと主張している。
* **情報伝達の遅れと更新契約：** 臭気問題発生から仲介業者への報告まで遅れがあり、その間にテナントは更新契約を締結している。
* **オーナーの非協力的姿勢：** オーナーはテナントに責任を押し付け、コミュニケーションを欠いている。
* **仲介業者の責任追及：** オーナーは仲介業者であるあなたに責任を負わせるよう求めている。

解決策：冷静な対応と証拠に基づいた交渉

25日のオーナーとの面談に向けて、以下のステップで対応することをお勧めします。

1. 事実関係の徹底確認と証拠集め

* **臭気発生状況の記録：** 臭気発生時期、程度、影響範囲などを詳細に記録する。写真や動画などの証拠も収集する。
* **オーナーの対応記録：** オーナーがどのような対応を取ったか、その時期、内容を記録する。メールや文書などの証拠を保管する。
* **鑑定結果の精査：** 臭気鑑定の結果を詳細に確認し、その結論の妥当性について専門家（建築士、不動産鑑定士など）に相談する。エアコン工事と臭気発生の因果関係が明確に示されているか確認する。
* **更新契約時の状況確認：** 更新契約締結時、オーナーから臭気問題に関する説明があったか、なかったかを明確にする。メール、契約書などの証拠を精査する。

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2. 専門家への相談

弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、法的観点からのアドバイスを受けることが重要です。専門家の意見は、オーナーとの交渉において強い武器となります。特に、鑑定結果の妥当性やオーナーの責任の有無について、客観的な意見を得ることが大切です。

3. オーナーとの交渉：冷静かつ建設的に

オーナーとの面談では、感情的になることなく、冷静に事実を伝え、証拠に基づいて交渉を進めることが重要です。

* **責任の所在を明確にする：** 鑑定結果や記録に基づき、臭気問題の責任がオーナーにあることを主張する。エアコン工事との因果関係が曖昧な場合は、その点を指摘し、新たな調査を提案する。
* **解決策を提案する：** ゴミ置き場の改修、臭気対策工事の実施、テナントへの補償などを提案する。具体的な金額や工期などを提示することで、交渉をスムーズに進めることができる。
* **オーナーの責任を明確にする：** 情報伝達の遅れ、一方的な責任転嫁など、オーナーの対応に問題があった点を指摘する。
* **最悪の事態への備え：** 交渉がまとまらない場合は、裁判などの法的措置も視野に入れる必要があることを伝える。

4. テナントとの継続的なコミュニケーション

テナントとの信頼関係を維持するために、定期的に状況を報告し、今後の対応について協議する必要がある。

具体的な解決策の提案

オーナーとの交渉において、以下の解決策を提案することを検討しましょう。

* **ゴミ置き場の改修：** 新しいゴミ置き場を設置し、換気システムを改善することで臭気問題を根本的に解決する。これはオーナーの責任として負担させるべきです。
* **臭気対策工事：** ゴミ置き場からの臭気侵入を防ぐための工事（例えば、防臭シートの設置など）を行う。
* **テナントへの補償：** 発生した損害（営業損失など）をテナントに補償する。具体的な金額については、専門家と相談して決定する。
* **賃料減額：** 臭気問題発生期間中の賃料を減額する。

事例：類似トラブルと解決策

過去には、同様の臭気問題で裁判になった事例があります。裁判では、建物の管理状態やオーナーの対応が厳しく審査され、オーナー側に責任があると判断されるケースが多いです。そのため、オーナーとの交渉において、法的リスクを意識した対応が重要になります。

専門家の視点：責任分担と法的リスク

専門家によると、このケースでは、オーナーに建物の管理責任があるため、臭気問題の責任はオーナーが負う可能性が高いと言われています。また、更新契約時の情報開示の不足についても、オーナー側に問題がある可能性があります。

まとめ：冷静な対応と専門家の力を借りる

このトラブルは、冷静な対応と証拠に基づいた交渉、そして専門家の力を借りることで解決できる可能性があります。オーナーとの面談では、感情に左右されず、事実と証拠に基づいて主張し、具体的な解決策を提案することで、事態の収拾を目指しましょう。最悪の事態を想定し、法的措置も視野に入れながら、対応を進めることが重要です。