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物件購入の判断基準：収益性とリスクのバランス
7800万円、20部屋、表面利回り11％という物件は魅力的ですが、初めての不動産投資で不安を抱くのは当然です。物件の善し悪しを判断するには、収益性とリスクの両面を総合的に評価する必要があります。
収益性の評価
* **表面利回り11％の検証:** 表面利回りはあくまで「表面的な」利回りです。空室率、修繕費、管理費、固定資産税、ローン返済額などを考慮した「実質利回り」を計算しなければ、本当の収益性はわかりません。 専門家（不動産鑑定士や税理士）に相談し、シミュレーションを作成してもらいましょう。
* **満室状態の維持可能性:** 現在満室でも、将来ずっと満室とは限りません。大学近くなので学生需要はありますが、競合物件の状況、家賃相場、大学生の卒業・入学時期による変動などを調査し、空室リスクを予測する必要があります。
* **家賃設定の妥当性:** 現在の家賃設定が相場と比べて妥当かどうかを確認しましょう。近隣物件の家賃相場を調べ、競争力があるか判断します。家賃を上げられる余地があるかどうかも重要なポイントです。
リスクの評価
* **築15年、ユニットバスの問題点:** 築15年でユニットバスは、老朽化による故障リスクが高く、入居者から敬遠される可能性があります。リフォーム費用を考慮に入れて、収支計画を立て直す必要があります。リフォーム費用は、ユニットバス交換だけでなく、水回り全体や内装の修繕費用も考慮しましょう。
* **鉄骨造と阪神大震災の影響:** 外見にひび割れがないからといって、地震の影響がないとは断言できません。専門家による建物診断が不可欠です。特に、鉄骨造の耐震性については、詳細な調査が必要です。
* **瑕疵担保責任なしの意味:** 瑕疵担保責任とは、売主が物件に隠れた欠陥があった場合に、その責任を負うというものです。「瑕疵担保責任なし」とは、売主が物件の欠陥について一切責任を負わないことを意味します。そのため、売買契約前に、建物の状態を徹底的に調査する必要があります。専門業者による建物診断を依頼し、報告書を基に判断しましょう。
* **違法建築の可能性:** 高利回りの物件は、違法建築の可能性も否定できません。融資が通りにくく、将来売却も困難になるリスクがあります。必ず、建築確認済証などの書類を確認し、違法建築でないことを確認しましょう。
* **管理会社の選定:** 管理会社に任せきりにせず、定期的に物件の状態を確認し、管理会社との連携を密にする必要があります。信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
最低限知っておくべきこと
* **物件調査:** 外観だけでなく、室内も徹底的に調査しましょう。水回り、設備、構造、内装の状態を確認し、修繕が必要な箇所をリストアップします。できれば、専門業者に依頼するのがおすすめです。
* **周辺環境調査:** 治安、交通アクセス、生活利便性などを確認します。近隣住民への聞き込み調査も有効です。
* **資金計画:** 頭金、諸費用、ローン返済額、修繕費、管理費、固定資産税などを含めた詳細な資金計画を作成します。最悪のシナリオ（空室が続くなど）も想定し、余裕を持った計画を立てましょう。
* **税金:** 不動産取得税、固定資産税、所得税など、不動産投資にかかる税金について理解しておきましょう。税理士に相談することをお勧めします。
* **法律知識:** 不動産に関する法律（宅地建物取引業法など）の基本的な知識を身につけましょう。
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違法物件か合法物件か？どちらを選ぶべきか
利回りの高さに惑わされず、違法建築ではない物件を選びましょう。違法建築は、将来的なリスクが非常に大きいです。融資が受けにくいだけでなく、売却も困難になり、大きな損失を被る可能性があります。たとえ利回りが低くても、安心して投資できる物件を選ぶことが重要です。
具体的なアドバイス
1. **専門家への相談:** 不動産投資は専門知識が必要です。不動産鑑定士、税理士、建築士などに相談し、客観的な意見を聞きましょう。
2. **物件調査の徹底:** 外観だけでなく、室内、設備、構造などを徹底的に調査します。専門業者に依頼することを強くお勧めします。
3. **リスク管理:** 空室リスク、修繕リスク、金利上昇リスクなどを想定し、リスクヘッジを考えましょう。
4. **資金計画の綿密化:** 詳細な資金計画を作成し、最悪の事態も想定した上で、余裕を持った計画を立てましょう。
5. **継続的な学習:** 不動産投資に関する知識を継続的に学び、常に最新の情報を得るようにしましょう。
まとめ
サラリーマン大家は魅力的な投資ですが、リスクも伴います。物件選びは慎重に行い、専門家のアドバイスを積極的に活用しましょう。収益性だけでなく、リスクもしっかりと評価し、自分にとって最適な物件を選び取るようにしてください。
