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入居前の物件状態と修繕費用の負担について
賃貸物件において、前の入居者の使用状況による損耗は、通常、原状回復義務に基づき、退去時に行われる清掃や修繕の範囲で負担が検討されます。しかし、その範囲は明確に定められておらず、トラブルになりやすい点です。今回のケースでは、タバコ臭によるエアコンの分解清掃や壁紙張り替えが「オプション」扱いされている点が問題です。
一般的な清掃と原状回復の違い
* 一般的な清掃：日常的な汚れの清掃（掃除機かけ、拭き掃除など）は入居者の責任ではありません。
* 原状回復：通常の使用による損耗を超える汚れや破損は、原則として前入居者の負担となります。タバコ臭は、通常の使用を超える損耗とみなされるケースが多く、エアコンの清掃や壁紙の張り替えが必要となる可能性があります。
しかし、「通常の使用」の範囲は曖昧であり、裁判例なども考慮すると、個々の状況によって判断が異なります。例えば、タバコ臭の程度、換気状況、喫煙場所などによって、原状回復義務の範囲が変わる可能性があります。
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エアコン清掃と壁紙張り替えの費用相場
* エアコン清掃：一般的な清掃（フィルター清掃など）は数百円〜数千円、分解清掃は数千円〜数万円かかります。タバコ臭の付着が酷い場合は、高額になる可能性があります。
* 壁紙張り替え：1㎡あたり数千円〜数万円かかります。部屋の広さによって費用は大きく変動します。2DKで38平米の場合、数万円〜数十万円の費用がかかる可能性があります。
エイブルにおける修繕費用の負担と交渉方法
エイブルは、多くの物件を取り扱う大手不動産会社です。しかし、原状回復に関するルールは、物件ごとに異なりますし、エイブル自体が修繕費用を負担するわけではありません。あくまで、家主との交渉となります。
家主との交渉ポイント
* 具体的な証拠の提示：タバコ臭の程度を写真や動画で記録し、家主に見せることで、修繕の必要性を訴えることができます。
* 専門業者への見積もり：エアコン清掃や壁紙張り替えの見積もりを、複数の業者から取得し、家主に見せることで、費用を明確に提示できます。
* 契約書の内容確認：賃貸借契約書に、原状回復に関する特約がないか確認しましょう。特約があれば、それに基づいて交渉を進めることができます。
* 冷静な対応：感情的な言葉ではなく、事実を淡々と伝えることが重要です。
光触媒コーティングについて
光触媒コーティングは、消臭効果があると言われていますが、タバコ臭を完全に除去できる保証はありません。また、費用も数万円〜数十万円かかる可能性があります。光触媒コーティングを検討する場合は、効果と費用を比較検討し、必要性を判断しましょう。
15万円の修繕費用で何が出来るのか？
15万円の修繕費用では、何ができるかは物件の状態や修繕内容によって大きく異なります。
* エアコン清掃：分解清掃を含めても、数万円程度でしょう。
* 壁紙張り替え：一部の壁のみの張り替えであれば可能ですが、全室となると難しいかもしれません。
* その他：クロス補修、畳の交換、床の清掃など、複数の修繕を組み合わせることも可能です。
具体的な修繕内容を決めるには、専門業者に見積もりを依頼することが重要です。
まとめ：不安な場合は専門家に相談を
今回のケースでは、家主からの対応が曖昧で、費用負担についても不安が残る状況です。このような場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、適切な交渉方法や、権利の保護を行うことができます。
具体的な行動ステップ
1. 写真や動画で現状を記録する：タバコ臭の程度、汚れなどを記録します。
2. 複数の業者に見積もりを依頼する：エアコン清掃、壁紙張り替えなどの見積もりを複数業者から取ります。
3. 家主と冷静に交渉する：見積もりを提示し、具体的な修繕内容と費用について交渉します。
4. 必要に応じて専門家に相談する：交渉が難航する場合は、不動産会社や弁護士に相談します。
