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質問①：通常の使用に伴う損耗の範囲
ご質問の「通常の使用」とは、経年劣化を含めた、長期間の居住による自然な摩耗・損傷・変色を指すと解釈できます。具体的には、ご指摘の通り、タバコのヤニ、冷蔵庫の熱による変色、画鋲による小さな穴、床や壁の素材の摩耗などが含まれます。しかし、これはあくまで一般的な解釈であり、家主との間で認識の相違が生じる可能性があります。 重要なのは、「通常の使用の範囲を超える損耗」かどうかです。例えば、故意の傷や、著しい汚れなどは、通常の使用の範囲外と判断される可能性が高いです。 流し台、お風呂、トイレなどの清掃は、入居者としての当然の義務です。徹底的な清掃を行い、家主とのトラブルを避けるようにしましょう。
質問②：リフォーム予定物件での原状回復費用負担
アパートがリフォーム予定であり、退去後にリフォームが確実に行われる場合でも、契約書に特段の記載がない限り、借主が原状回復費用を全額負担する義務はありません。 ただし、家主側は、借主の責任範囲内の損耗分については、原状回復費用を請求する可能性があります。 ご質問の中規模リフォームの内容（壁・床の全面張替え、キッチン・給湯器等の交換）は、通常使用による損耗の範囲を大きく超えています。これらの費用は、家主が負担すべきと考えられます。 しかし、家主が「通常の使用による損耗」と主張し、原状回復費用の一部を請求してくる可能性も否定できません。
質問③：厳しく原状回復費用を請求された場合の対処法
家主から厳しく原状回復費用を請求された場合は、以下の対応を検討しましょう。
1. 契約書の内容を確認する
まず、契約書を改めて精査し、原状回復に関する条項を詳細に確認します。特に、「通常の使用」の定義や、費用負担割合について明確に記載されているかを確認しましょう。
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2. 写真・動画証拠の提示
入居時と退去時の状態を比較できるよう、写真や動画を証拠として残しておくことが重要です。特に、損耗の状態がわかるように、複数枚の写真を撮影しておきましょう。
3. 交渉を試みる
家主と直接交渉し、費用負担割合について話し合うことが重要です。リフォーム予定であることを伝え、妥協点を見つける努力をしましょう。 交渉が難航する場合は、弁護士や不動産会社に相談することを検討しましょう。
4. 専門家への相談
交渉がうまくいかない場合、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、契約書の内容を分析し、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。 また、地域の消費者センターにも相談できます。
具体的なアドバイスと事例
10年間の居住で生じる経年劣化は、家主側の負担が大きくなる傾向があります。 例えば、壁の変色や小さな傷は、通常の使用による損耗と判断される可能性が高いです。しかし、大きな傷や汚れ、故意による破損は、借主の責任となります。
事例：壁の変色
10年間の居住により、壁に若干の変色が見られる場合、家主は「通常の使用による経年劣化」と認め、費用負担を免除する可能性が高いです。しかし、タバコのヤニによる著しい変色は、借主の責任となる可能性があります。
事例：床の傷
床に小さな傷がある場合、通常の使用による損耗と判断されることが多いです。しかし、大きな傷やへこみは、借主の責任となる可能性があります。
専門家の視点：不動産会社
不動産会社は、原状回復に関する多くの経験を持っています。退去前に不動産会社に相談することで、家主との交渉をスムーズに進めることができます。
まとめ
アパートの退去時における原状回復費用は、契約書の内容と、損耗の程度によって大きく異なります。リフォーム予定物件の場合でも、通常の使用による損耗以外の費用は、家主が負担する可能性が高いです。 しかし、トラブルを避けるためには、入居時からの状態を写真や動画で記録し、家主との良好なコミュニケーションを心がけることが重要です。 不明な点があれば、弁護士や不動産会社、消費者センターなどに相談することをお勧めします。
