アパート経営における空室対策と仲介業者変更：具体的なステップと成功事例

私の実家がアパートの大屋をしています。色々知恵をお貸しください。現在アパート６０室ある中、１５室が空室の状態です。この空室状態は今に始まった事ではなく、アパートを建てた２、３年後からです。仲介業者(兼、アパートの建設もしている)に相談をしても一時的に数室入るものの、また別の部屋が出て…の繰返し。積極的に入れてくれません。ちなみに有限会社の地元の小さい仲介業者です。建てる事に主に力を入れてるそうです。空室を埋めてほしいと相談しても投げやりに今不景気だからや、言い訳、逃げるばかり。私的にはこんなに空室を埋めてくれなく、アパートの収入で生活してるようなものなので、両親が部屋を出るたびにため息つくのを見ると、仲介業者を変更した方がいいのではと思うのです。その事を両親へ言っても、建ててる仲介業者だからそんな事は無理、現在の仲介業者から嫌がらせ受けたらどうするの？と消極的です。こういう場合はまずどこに相談すればいいのでしょうか？仲介業者変更される大屋さんは実際いらっしゃいますか？教えてください。よろしくお願いします。補足説明不足な文ですみません、仲介兼管理会社です。全てその管理会社が管理してます(会計事務所を通した経理のみ私の実家がしてます)仮に管理会社変更する場合、直接してもらいたい管理会社に行けばいいですか？それともまず役所なんかに相談した方が良いでしょうか？全く無知の為支離滅裂な文章の為、申し訳ありません。ちなみに私の実家が大屋です。私は嫁に出てます。

Contents

1 現状分析：空室の理由を探る
2 仲介業者変更：ステップバイステップ
3 専門家の活用：信頼できるパートナーを見つける
4 具体的な空室対策：実践的なアドバイス
5 成功事例：仲介業者変更による空室解消
6 まとめ： proactiveな行動で空室問題を解決

現状分析：空室の理由を探る

長年15室もの空室を抱えている状況は、深刻な問題です。まず、その原因を分析する必要があります。仲介業者が「不景気」と簡単に片付けているのは問題です。本当に不景気だけが原因でしょうか？可能性として考えられるのは以下の点です。

立地条件：近隣のアパートとの競争状況、交通の便、生活利便性（スーパー、病院、学校など）はいかがでしょうか？競合他社の家賃や設備と比較し、相対的な魅力を分析する必要があります。
物件の老朽化：築年数から見て、設備の老朽化や修繕の遅れは無いでしょうか？浴室やトイレ、キッチンなどの水回りの状態、建物の外観、共用部分の清掃状況なども重要です。写真や動画で現状を把握し、リフォームの必要性を検討しましょう。
家賃設定：近隣相場と比較して、家賃が高すぎませんか？空室が続く場合は、家賃の見直しも検討する必要があります。下げすぎると収益性が悪化しますが、適正価格を見つけることが重要です。
間取りや設備：現在のニーズに合致した間取りや設備が整っていますか？単身者向け、ファミリー向けなど、ターゲット層を明確にし、それに合わせたリフォームや設備の充実が必要かもしれません。例えば、ペット可にする、駐車場を増やす、収納スペースを拡大するなども有効です。
仲介業者の対応：現状の仲介業者は、積極的な募集活動を行っていない可能性があります。物件の写真、説明文、広告の質も確認しましょう。魅力的な物件紹介ができていない可能性もあります。

仲介業者変更：ステップバイステップ

現在の仲介業者に不満がある場合は、変更を検討しても良いでしょう。変更は、いきなり決断するのではなく、慎重に進めることが大切です。

ステップ１：複数の仲介業者に相談

まずは、複数の不動産会社に相談し、それぞれの提案を比較検討します。地元だけでなく、地域をカバーする大手不動産会社にも相談してみましょう。それぞれの会社がどのように空室対策に取り組むのか、具体的な提案内容、手数料などを比較することで、最適な業者を選ぶことができます。

ステップ２：契約内容の確認

現在の仲介業者との契約内容を確認します。解約に関する条項、違約金などが記載されているはずです。契約期間や解約条件をしっかり理解した上で、手続きを進めましょう。

ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)

優雅なアイボリー本棚でおしゃれな空間を演出

19800円

アイボリーの本棚が、リビングや書斎を明るく彩ります。収納力とデザイン性を兼ね備えた一品で、心地よい空間を実現します。

商品ページへ

緑のアクセントを楽しむ2WAYウォールディスプレイ

660円

シンプルでスタイリッシュな緑色のウォールディスプレイ。お好きなポストカードやアクセサリーで、あなたの個性を表現できます。

商品ページへ

ステップ３：管理会社への切り替え

仲介業者と管理会社が一体になっている場合、管理会社も変更する必要があります。新しい管理会社を選ぶ際には、管理費用の内訳、管理体制、対応の迅速さなどを確認することが重要です。複数の管理会社に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。直接管理会社に連絡しても問題ありません。

ステップ４：スムーズな引継ぎ

管理会社を変更する際には、スムーズな引継ぎが不可欠です。入居者への連絡、鍵の受け渡し、未払い家賃の処理など、細かな手続きをしっかりと行いましょう。

専門家の活用：信頼できるパートナーを見つける

不動産経営は専門知識が必要です。一人で抱え込まず、専門家の力を借りることをおすすめします。

不動産コンサルタント：現状分析、家賃設定、リフォーム計画、空室対策など、総合的なアドバイスを受けられます。
税理士：税金に関する相談、節税対策など、経営面でのサポートを受けられます。
弁護士：契約書の作成、紛争解決など、法的問題が発生した場合に相談できます。

具体的な空室対策：実践的なアドバイス

空室対策は、物件の魅力を高めることが重要です。

リフォーム・リノベーション

老朽化した設備のリフォームや、現代的なデザインへのリノベーションは効果的です。特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）の改修は優先順位が高いです。また、収納スペースの増設、防音対策なども検討しましょう。

家賃設定の見直し

近隣相場を調査し、競争力のある家賃設定にしましょう。空室が続く場合は、多少家賃を下げることも検討する必要があります。

魅力的な物件紹介

高画質の写真、動画、分かりやすい説明文で物件の魅力を伝えましょう。インターネット広告を活用し、ターゲット層に合わせた情報発信を行いましょう。 VR内見なども有効です。

入居者募集の強化

複数の不動産会社に物件を掲載する、インターネット広告を活用する、オープンハウスを開催するなど、積極的に入居者募集活動を行いましょう。

成功事例：仲介業者変更による空室解消

実際に、仲介業者を変更することで空室が解消された事例は多くあります。例えば、積極的な募集活動を行ってくれる業者に切り替えることで、短期間で空室を埋めることに成功したケースや、専門家のアドバイスを受けてリフォームを行い、家賃を適正価格に設定することで、入居率が向上したケースなどがあります。

まとめ： proactiveな行動で空室問題を解決

空室問題は、放置すると経営を圧迫します。現状を分析し、適切な対策を講じることで、必ず解決できます。専門家の力を借りながら、積極的に行動を起こすことが重要です。両親にも、現状と対策、そして専門家の意見を丁寧に説明することで、理解と協力を得られるでしょう。まずは、複数の不動産会社に相談し、現状を客観的に評価してもらうことから始めましょう。