アパート家賃値下げ交渉と契約更新に関するQ&A

こんばんは。少し長いですがどなたか知恵をお貸し下さい。７年前の７月から月４万円の木造アパートを借りて住み始めました。先日たまたま仲介してくれた不動産の前を通りかかると私の住んでいるアパートが賃料３万８千円で貼り出されていました。アパートは１、２階とも同じ間取りの１Ｋが３部屋ずつで私以外の住人はたいてい２年くらいで入れ替わるのでいつ頃家賃が下がったのかわかりません。借りた当初から収入が１万円程度減っている事もあり値下げ交渉をしてみようかと知恵袋を見ていたら「家賃の値下げは契約更新時に行うのが望ましい」と回答があり、はたと考えたのですが私は一度も更新手続きをした覚えがありません。最初の契約書を見ると契約期間「２カ年間」となっており２年後(平成１８年)の７月になっていました。そして「契約更新に関する事項」の欄には「賃貸借期満了前１カ月前までに管理業者に連絡の上、所定の更新手続きを要する」とあり「報酬額」(←不動産に対する？だと思います)の欄には「更新時・有(税込み10500円)」と記載されています。契約時に不動産屋からは２年ごとに２万円の住宅保険を払うように言われ、２年後に通知が来た際、手渡しで持っていきましたがその時に更新料の事は全く言われませんでした。また更に２年後も同じく２万円を払うだけで、その次の回は振込みになったので不動産屋の人ともそれっきり会っていません。保険会社から保険の更新証は届いています。質問内容は。。。①更新料はこちらから言わなかったからいけないのでしょうか？②値下げ交渉はいつ頃行えばよいでしょうか？２年ごとだとしたら来年の７月になります。③交渉は大家さんでなく不動産を通すのが筋でしょうか？④築20年近くになりますが立地が便利なので退去してもわりとすぐ入居者が決まる物件なのです。それでも値下げしてもらえる可能性はありますでしょうか？以上４点です。ひとつだけでも回答を頂けるとありがたいです。初めての契約だったのですが記憶も曖昧で知識もなく全くわかりません。よろしくお願い致します。

Contents

1 質問内容の整理と解説
2 １．更新料の支払いについて
3 ２．家賃値下げ交渉のタイミング
- 3.1 ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)
  - 3.1.1 紫のインテリアラックで彩るおしゃれな空間
  - 3.1.2 可愛らしいピンクのデスクマットで快適な作業空間を
4 ３．交渉相手について
5 ４．値下げの可能性について
6 専門家の視点：不動産会社との交渉のコツ
7 具体的な行動ステップ
8 まとめ

質問内容の整理と解説

ご質問は、7年間住まわれているアパートの家賃値下げ交渉について、契約更新手続きに関する不明点を含めて4点にまとめられています。具体的には、更新料の支払い義務、値下げ交渉のタイミング、交渉相手、そして値下げの可能性についてご心配されているようです。築20年近い木造アパートですが、立地が良いことから空室リスクが低いという情報も重要な要素となります。

１．更新料の支払いについて

①更新料はこちらから言わなかったからいけないのでしょうか？

契約書に「賃貸借期満了前１カ月前までに管理業者に連絡の上、所定の更新手続きを要する」と明記されているにも関わらず、更新手続きをされていないにも関わらず、家賃を払い続けている状況から、更新料の支払いは「黙示の更新」の状態になっている可能性が高いです。黙示の更新とは、契約期間満了後も賃貸借契約が継続される状態を指します。この場合、更新料の支払いは契約書に記載されている通り、更新手続きを行った際に発生するものです。しかし、これまで更新手続きをせずに家賃を支払い続けてきたため、更新料の支払いを求められることは難しいと考えられます。不動産会社に確認してみることをお勧めします。

重要なのは、契約書の内容を正確に理解し、今後の対応を検討することです。 契約書に不明な点があれば、不動産会社に問い合わせて確認しましょう。

２．家賃値下げ交渉のタイミング

②値下げ交渉はいつ頃行えばよいでしょうか？２年ごとだとしたら来年の７月になります。

契約更新手続きをされていないため、正確なタイミングは判断が難しいですが、現状では契約更新時期は明確ではありません。 しかし、家賃が値下げされているという情報がある以上、現状の契約を維持したまま交渉を進めることも可能です。

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一般的に家賃値下げ交渉は、契約更新時に行うのがスムーズです。しかし、あなたのケースでは、すでに7年間黙示更新が続いている可能性が高いです。そのため、なるべく早く、不動産会社に現状の契約状況と値下げ交渉の意向を伝えましょう。 来年の7月を待たずに、今すぐにでも交渉を開始することをお勧めします。

３．交渉相手について

③交渉は大家さんでなく不動産を通すのが筋でしょうか？

通常、アパートの賃貸借契約は不動産会社を介して行われます。そのため、家賃値下げ交渉もまずは不動産会社を通して行うのが一般的であり、筋道に沿った方法です。 不動産会社は大家さんと交渉する窓口となり、スムーズな交渉を進める手助けをしてくれます。

ただし、不動産会社が交渉に消極的な場合は、大家さんに直接交渉することも検討できます。その際は、不動産会社にその旨を伝え、必要に応じて大家さんの連絡先を尋ねましょう。

４．値下げの可能性について

④築20年近くになりますが立地が便利なので退去してもわりとすぐ入居者が決まる物件なのです。それでも値下げしてもらえる可能性はありますでしょうか？

築年数が20年近く経っているものの、立地が良いという点は大きなメリットです。空室リスクが低いということは、大家さんにとって安定した収入源を確保できることを意味します。しかし、家賃がすでに値下げされていることから、大家さんも市場価格を意識していると考えられます。

値下げ交渉を行う際には、以下の点を伝えましょう。

長期間にわたる入居実績：7年間同じ部屋に住んでいることは、信頼できる入居者であることを示します。
収入減少による家賃負担の増加：収入が減っていることを正直に伝え、家賃負担の軽減を訴えましょう。
近隣物件との比較：同じような物件の家賃相場を調べ、比較することで、値下げの妥当性を主張できます。
継続的な入居を希望していること：値下げに応じてくれた場合、今後も長く住み続ける意思を明確に伝えましょう。

これらの点を踏まえ、誠実に交渉することで、値下げの可能性は十分にあります。 交渉は、一方的な要求ではなく、お互いにとってWin-Winの関係を築くことを目指しましょう。

専門家の視点：不動産会社との交渉のコツ

不動産会社との交渉では、感情的にならず、冷静に事実を伝えることが重要です。契約書の内容を正確に理解し、根拠に基づいた主張をしましょう。必要に応じて、近隣物件の家賃相場を調査し、資料として提示することも効果的です。また、交渉は一度で決まらない場合もあります。粘り強く交渉を続けることも必要です。

具体的な行動ステップ

1. **不動産会社への連絡**: まずは、不動産会社に連絡を取り、現在の契約状況を確認します。黙示更新の状態であるか、更新手続きが必要なのかを明確にしましょう。
2. **家賃値下げ交渉の開始**: 契約状況が明確になったら、家賃値下げ交渉を開始します。上記で述べた点を踏まえ、誠実かつ冷静に交渉を進めましょう。
3. **交渉記録の保管**: 交渉の内容は記録しておきましょう。メールやメモなどで記録を残すことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
4. **必要に応じて大家さんへの直接交渉**: 不動産会社との交渉が難航する場合は、大家さんへの直接交渉を検討しましょう。

まとめ

家賃値下げ交渉は、冷静な態度と具体的な根拠に基づいて行うことが重要です。長期間の入居実績や収入状況の変化などを伝え、継続的な入居を希望する意思を明確にすることで、交渉を有利に進めることができます。不動産会社との良好な関係を築き、Win-Winの関係を目指して交渉を進めましょう。