アパート売却と確定申告：利益が出ていなくても申告が必要なケース

結論から言うと、アパートを売却した場合、利益が出ていなくても確定申告が必要となるケースがあります。質問者様の場合、売却価格が購入価格を下回っているため損失が出ていますが、この損失は「不動産譲渡所得」として確定申告を行う必要があります。 利益が出ていないから申告不要というのは誤解です。

不動産譲渡所得とは？

不動産譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生する利益（譲渡益）から経費を差し引いたものです。 質問者様のように売却価格が購入価格を下回った場合は、損失（譲渡損失）が発生します。この譲渡損失は、他の所得と損益通算できるため、確定申告を行うことで税負担を軽減できる可能性があります。

アパート売却における経費の考え方

アパート売却における経費には、以下のものが含まれます。これらの経費を正確に計算することで、譲渡所得を正確に算出し、税金対策に役立ちます。

• 取得費：アパートを購入した際の金額（2,900万円）
• 譲渡費用：仲介手数料、登記費用などの売却にかかった費用
• 修繕費：売却までにかけた修繕費用（ただし、耐用年数を超えた修繕費は償却済みのため、経費に算入できない場合があります。専門家に相談しましょう）
• 減価償却費：アパートの建物部分について、耐用年数に応じて計上できる償却費。これは、アパートを賃貸経営していた期間の減価償却費が対象となります。

減価償却費の計算例

減価償却費の計算は複雑です。建物の種類や築年数によって耐用年数が異なり、計算方法も直線償却法、定額償却法など複数存在します。 正確な計算には税理士などの専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

例えば、木造住宅の場合、耐用年数は22年とされています。8年間賃貸経営していた場合、建物部分の減価償却費は、建物の取得価額を22で割り、さらに8をかけた金額となります。ただし、土地部分の減価償却はできません。

確定申告の手続きと必要書類

確定申告には、以下の書類が必要です。事前に準備しておきましょう。

• 不動産売買契約書：売買価格、売買日などが記載された書類
• 登記事項証明書：所有権の移転などが確認できる書類
• 収支内訳書：アパート経営の収支を詳細に記録した書類
• 領収書：修繕費などの経費を証明する書類

これらの書類を元に、確定申告書を作成し、税務署に提出します。確定申告は、原則として毎年3月15日までに提出する必要があります。

専門家への相談：税金対策のポイント

アパート売却に関する税金対策は、専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。税制は複雑で、個人で正確に計算するのは難しい場合があります。

税理士に相談することで、

• 適切な経費の算出：減価償却費などの複雑な計算を正確に行ってもらうことができます。
• 税金負担の軽減：譲渡損失を他の所得と損益通算することで、税負担を最小限に抑えることができます。
• 手続きの簡素化：確定申告の手続きをスムーズに進めることができます。

といったメリットがあります。

まとめ：損失でも確定申告は必須！専門家への相談を

アパート売却による損失があったとしても、確定申告は必要です。 譲渡損失を有効に活用し、税負担を軽減するためにも、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 正確な情報に基づいた対応をすることで、スムーズな手続きと税金対策を実現できます。 ご自身の状況を詳しく説明し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。