１．「契約解除」と「契約解約」の違い
まず、ご質問の①「契約解除」と「契約解約」ですが、法律用語としては微妙なニュアンスの違いがあります。しかし、一般的にはほぼ同義で用いられ、今回のケースではどちらの言葉を使っても問題ありません。 重要なのは、貸主側の瑕疵（欠陥）によって居住に支障が生じているという事実です。この点を明確に伝えることが重要です。
２．契約解除の手続きと家賃の支払い
次に、②家賃の支払いについてです。貸主の瑕疵により居住に支障が生じている場合、契約解除は正当な理由となります。そのため、来月分の家賃を支払う必要はありません。ただし、穴が開いた日から居住に支障が生じた日までの家賃は支払う必要があります。 具体的には、穴が開いた日を特定し、その日から契約解除通知書を送付する日までの日割り計算で家賃を算出します。 この点については、契約書に記載されている家賃の計算方法に従うか、弁護士に相談することをお勧めします。
３．契約解除通知書の作成と保証金
③契約解除通知書の作成と保証金の返還についてです。契約解除通知書には、以下の点を明確に記載しましょう。
- 契約解除の理由：貸主の瑕疵（解体工事中の壁の穴）による居住困難
- 解除日：通知書を送付した日付
- 家賃の精算：支払済みの家賃と、居住に支障が生じた日までの日割り計算による家賃の精算
- 保証金の返還請求：保証金の返還を請求する旨を明記
知人が内緒でペットを飼っていたという契約違反については、保証金の返還請求と別個の問題として扱われます。 貸主側は、ペット飼育禁止の条項違反を理由に、保証金から修繕費用などを差し引く可能性があります。しかし、今回の主要な問題は貸主の瑕疵であり、その責任は貸主側にあります。 よって、保証金の返還請求を行う際に、ペット飼育の件は触れる必要はありません。貸主がペット飼育を理由に保証金を差し引こうとした場合は、改めて弁護士に相談することをお勧めします。
４．具体的なアドバイス
* 証拠の確保：壁の穴の写真や動画を撮影し、証拠として残しておきましょう。また、大家さんとのやり取り（メールや電話の記録）も重要です。
* 内容証明郵便：契約解除通知書は、内容証明郵便で送付することをお勧めします。これにより、送付の事実と内容が確実に証拠として残ります。
* 弁護士への相談：弁護士に相談することで、法的観点から適切な対応策をアドバイスしてもらえます。特に、保証金返還に関するトラブルが発生した場合、弁護士の介入は非常に有効です。
* 専門家の意見：必要に応じて、住宅に関する専門家（建築士など）に現状を調査してもらい、貸主の瑕疵を客観的に証明してもらうのも有効です。
５．専門家の視点
弁護士や不動産管理士などの専門家は、契約書の内容や法律に基づいた適切なアドバイスを提供してくれます。今回のケースでは、貸主の瑕疵が明確であり、契約解除は正当な理由と判断される可能性が高いです。しかし、具体的な対応や保証金の返還については、個々の状況によって異なるため、専門家への相談が不可欠です。
６．まとめ
貸主の瑕疵による契約解除は、正当な理由に基づいて行うことが重要です。証拠をしっかり確保し、内容証明郵便で通知書を送付することで、トラブルを最小限に抑えられます。 また、弁護士などの専門家のアドバイスを得ながら、冷静かつ適切な対応を進めていきましょう。 焦らず、一つずつ問題を解決していくことが大切です。 今回のケースでは、まずは弁護士に相談し、今後の対応について指示を仰ぐことを強くお勧めします。
