アパートの住人とのトラブルと契約解除の可能性：大家さんの立場から

アパートの大家をしております。恥ずかしながら最近、アパートの住人の女とうちの主人の不倫が発覚し、大騒動しております。最近その女の態度がヨソヨソしいなと思っていたのですが、旦那と毎日コソコソメールをしていた様で、先日は旦那が遠方に泊まりで行った際に、その女と待ち合わせをしていたらしく、一緒に滞在したそうです。（これに関しては本人に「２人で居るのを見た人が居るんだけど」とカマをかけたら観念しました。）どこまで行ってる関係なのかは知りませんが、この女は前からクレーマーで、以前部屋の備品（エアコン・ガス台）などに不具合が発生した際に、見に行ったのですが、ガスに関しては「火を点けても1回でつかないことがよくある。（何回かやれば点くらしいですが）」とか「エアコンのスイッチを入れても風が出てこない」とか言うので何度か見に行ったり、業者さんも呼んだりしたのですが、私が見に行くと何とも無く、「普段はこんなに調子が良いことはない」と言い張り、業者さんも「正常に作動しているから、故障箇所があるとは思えないし見つけようがない」と首をひねらせてしまい、そんなことが何度も続くので仕方なく、ガス台は空いている他の部屋の物と交換し、エアコンも他の部屋で室外機の基盤が寿命を迎えたというのもあったので壊れているか発見できなかったのですが仕方なく、その部屋の基盤交換をしてもらいました。その後も「風呂に入ってると結露が落ちてくる」とか（普通でしょ？）何かと文句を言ってきて頭に来ていたのですが、最近何も言わないと思ったら旦那に色々とありえないようなクレーム（「帰ったら玄関の鍵が開いていた。」とか）を言ってきてたらしく、そういうのもあって引け目を感じて付き合ってたと言っていました。結局のところ、うちのアパートに住んでいることがそもそもの引き金の様な感じじゃないかと思うようになり、契約を解除したいと思うのですが可能でしょうか？ちなみにこの契約の概要は22年6月1日～23年5月31日まで1年更新で定期建物賃貸借契約（借地借家法第３８条）を締結するという契約書を交わしています。解除理由としては契約書の使用規則として記載している乙及び乙の関係者は、甲の定める本件建物使用管理に関する規則を遵守し、善良な管理者の注意をもって使用し、甲及び第三者に迷惑をかけない。というのに該当しないかと思います。途中解除は可能でしょうか？教えて下さい。補足ちなみにアパートの持ち主はうちの母で、母は遠方に住んでいるため、私が管理委託報酬をもらって管理をしております。（委託に関する契約書も交わしています。）なので、うちの主人は大家の夫というだけでアパートに関する権限は持っておりません。

Contents

1 アパートの契約解除：不倫とクレーム問題の解決策
2 まとめ

アパートの契約解除：不倫とクレーム問題の解決策

今回のケースは、住人との不倫問題と、それに伴う度重なるクレームが複雑に絡み合っています。感情的な面も大きく、冷静な判断が必要です。まず、契約解除の可能性と、そのための具体的な手順、そして今後の対策について詳しく解説していきます。

1. 契約解除の可能性

定期建物賃貸借契約は、原則として契約期間満了まで解除できません。しかし、以下の例外ケースに該当すれば、大家側が契約解除できる可能性があります。

* 重大な契約違反：借地借家法第38条に基づく契約では、「善良な管理者の注意をもって使用し、甲（大家）及び第三者に迷惑をかけない」という条項が一般的です。住人の度重なる虚偽のクレームや、大家の夫との不倫関係（モラルハザード）は、この条項に抵触する可能性があります。ただし、不倫自体が直接的な契約違反とは言い切れません。
* 賃貸借契約上の義務違反：家賃滞納や、建物の著しい損傷など、契約書に明記されている義務違反があれば、解除事由となります。今回のケースでは、直接的な義務違反は確認できません。
* その他特別な事情：裁判所が、特別な事情があると判断した場合に、契約解除を認める可能性があります。今回のケースでは、住人の度重なる虚偽のクレームと不倫による精神的苦痛が、特別な事情に該当するかどうかが争点となります。

2. 契約解除の手続き

契約解除を検討する際は、以下の手順を踏むことが重要です。

証拠の収集：住人の虚偽のクレームや不倫の証拠をしっかりと集めましょう。メールのやり取り、目撃証言、写真・動画など、客観的な証拠が重要です。弁護士に相談し、証拠の有効性を確認することも有効です。
内容証明郵便による警告：証拠を元に、内容証明郵便で住人に警告を送付します。契約違反を指摘し、改善を求める内容を明確に記載する必要があります。この段階で、改善が見られる可能性もあります。
弁護士への相談：内容証明郵便を送付した後も改善が見られない場合、弁護士に相談しましょう。弁護士は、契約解除のための適切な手続きや、裁判での対応についてアドバイスしてくれます。
裁判：弁護士の助言に従い、裁判を起こすことも選択肢の一つです。裁判では、証拠に基づいて契約解除の正当性を主張する必要があります。裁判は時間と費用がかかりますが、確実に契約解除をしたい場合に有効です。

3. 専門家の視点：弁護士の意見

弁護士に相談することで、客観的な視点と法的知識を得ることができます。特に、証拠の収集方法、内容証明郵便の作成、裁判への対応など、専門的な知識が必要な場面では、弁護士のサポートが不可欠です。弁護士費用はかかりますが、長期的な視点で見れば、費用対効果が高いと言えるでしょう。

4. 今後の対策：再発防止

今回のトラブルを教訓に、今後の対策を講じることが重要です。

契約書の見直し：契約書に、より具体的な使用規則や違約金に関する条項を追加することで、トラブル発生時の対応を明確化できます。専門家に相談し、適切な条項を盛り込むことが重要です。
入居審査の厳格化：過去のクレーム履歴や、人物像をより詳細に把握するための審査基準を設けることで、問題のある入居者を事前に排除できます。信用情報機関の利用なども検討しましょう。
定期的な巡回：アパートを定期的に巡回することで、早期に問題を発見し、対応することができます。また、入居者とのコミュニケーションを密にすることで、トラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。
防犯カメラの設置：防犯カメラを設置することで、証拠の確保や、犯罪抑止効果が期待できます。ただし、プライバシー保護にも配慮する必要があります。

まとめ

アパート経営におけるトラブルは、大家にとって大きな負担となります。今回のケースは、不倫問題とクレーム問題が複雑に絡み合っているため、法的専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。冷静に証拠を集め、適切な手順を踏むことで、問題解決に繋げましょう。そして、今回の経験を活かし、再発防止策を講じることで、より安心してアパート経営を続けられるようにしましょう。