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原状回復と現状回復（現状復帰）：言葉の意味と賃貸契約における違い
賃貸契約において、「原状回復」と「現状回復」は頻繁に用いられる用語ですが、その意味と賃貸契約における扱いは微妙に異なります。 質問者様のご経験のように、宅建支部の方の解釈もケースによって異なる場合があります。混乱されるのも無理はありません。
まず、「現状」とは、契約締結時または入居時点の状態を指します。一方、「原状」とは、建物の建築当初の状態、つまりスケルトン状態を指すことが多いです。
「現状回復」は、入居時の状態（現状）に戻すことを意味します。通常、経年劣化による損耗は、借主の負担とはなりません。例えば、壁の小さな汚れや、通常の使用による消耗などは、現状回復の範囲外とされることが多いです。
一方、「原状回復」は、建物の建築当初の状態（原状）に戻すことを意味します。これは非常に厳しい条件で、実際にはほとんどの場合、契約書に明記されていても、経年劣化分は借主の負担から除外されます。 質問者様がおっしゃるように、スケルトン状態に戻すことを求めるような厳しい解釈です。
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住居と店舗での違い
住居と店舗では、契約内容や求められる原状回復のレベルが異なる場合があります。店舗の場合は、内装工事など、より大規模な改修が行われている可能性が高く、契約書において、原状回復に関する具体的な項目が詳細に記載されていることが多いです。住居の場合は、比較的シンプルな状態での入居が多いことから、原状回復の条件も緩やかになる傾向があります。
契約書に記載すべきはどちら？
契約書に記載する際は、「現状回復」と記載するのが一般的で、かつ適切です。 「原状回復」と記載すると、前述の通り、非常に厳しい条件となり、借主にとって不利な契約となる可能性が高いです。 宅建支部長の回答にもあるように、大家さんのリフォーム費用負担の余裕がない場合を除き、「現状回復」で十分です。
具体的な事例とアドバイス
例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。
* ケース1：壁に小さな汚れ
* 現状回復：通常の清掃で落とせる程度の汚れであれば、借主の負担とはなりません。
* 原状回復：建築当初の状態に戻す必要があるため、クロス張替えが必要となる可能性があります。
* ケース2：フローリングの傷
* 現状回復：通常の使用による軽微な傷であれば、借主の負担とはなりません。
* 原状回復：傷の程度によっては、フローリングの交換が必要となる可能性があります。
* ケース3：故意による破損
* 現状回復・原状回復：いずれの場合も、借主が費用を負担する必要があります。
退去時のチェックポイント
退去時には、以下の点をチェックし、写真や動画で記録しておくことが重要です。
- 壁や天井の状態：汚れ、傷、穴など
- 床の状態：傷、へこみ、汚れなど
- 水回り（キッチン、浴室、トイレ）の状態：汚れ、カビ、水漏れなど
- 設備の状態：故障、破損など
これらの記録は、後日のトラブル防止に役立ちます。
専門家の意見
弁護士や不動産会社などの専門家に相談することで、契約書の内容を正確に理解し、トラブルを回避することができます。特に、契約書に不明な点がある場合や、原状回復に関するトラブルが発生した場合は、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。
まとめ
「原状回復」と「現状回復」は、言葉の意味が似ているため、混同しやすいですが、賃貸契約においては大きな違いがあります。 契約書には「現状回復」を明記し、経年劣化による通常の損耗は借主の負担とはならないことを理解しておきましょう。 退去時のチェックポイントをしっかりと確認し、写真や動画で記録を残すことで、トラブルを未然に防ぎ、安心して退去できます。 不明な点があれば、専門家への相談も検討しましょう。
