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大東建託のアパート経営：１億円の借入の是非
ご両親が検討されている大東建託でのアパート経営、特に1億円の借入に関して、非常に重要な判断を迫られている状況ですね。営業マンの説明だけでは判断できない多くのリスクと、慎重に検討すべきメリットが存在します。以下、詳細に解説します。
一見魅力的な一括借り上げシステム
大東建託の一括借り上げシステムは、空室リスクや家賃滞納リスクを軽減するとして魅力的に見えます。10年間家賃値下げなし、修繕費負担も大東建託が担うという説明は、一見安心感を与えます。しかし、このシステムの裏側には、家賃設定や修繕費用の範囲、契約期間終了後のリスクなど、重要な要素が隠されています。
低収益性と高額な借入金
16戸で平均家賃5万円、年間収入は約960万円です。しかし、借入金1億円、返済総額約1億4000万円という状況では、単純計算でも年間約47万円の赤字となります。さらに、固定資産税、管理費、保険料などの諸経費を考慮すると、収益性はさらに悪化します。両親が年金生活で十分な暮らしができている現状を踏まえると、この事業の経済的メリットはほとんど見当たりません。
相続税対策としてのメリットとデメリット
相続税対策としてアパート経営が有効なケースもありますが、ご両親の資産状況が不明な点が懸念されます。相続税対策は、相続する資産の規模と構成によって効果が大きく異なります。 現状では、1億円の借入によって負債が増加し、相続税対策としての効果が薄れる可能性もあります。むしろ、高額な借入によって相続時に相続税の負担が増加する可能性も考慮しなければなりません。専門家のアドバイスを得て、ご両親の資産状況を正確に把握し、相続税対策としての有効性を検証することが不可欠です。
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大東建託の評判とリスク
インターネットで悪い評判が多いのは事実です。一括借り上げシステムのメリットばかりを強調する一方、契約内容の複雑さ、解約時のリスク、修繕費用の制限など、不透明な点が多いという指摘が多く見られます。契約前に、複数の専門家（税理士、不動産鑑定士など）に相談し、契約書の内容を丁寧に確認することが重要です。
連帯保証人のリスク
ご自身が連帯保証人となることは、非常に大きなリスクを伴います。両親が返済できなくなった場合、ご自身の財産を差し押さえられる可能性があります。年収400万円の会社員にとって、1億円の借入の連帯保証人は、生活を脅かすほどの大きな負担となるでしょう。
具体的なアドバイス
1. **契約を急がない:** 今月中に契約しないと1600万円安くなるという営業トークは、契約を急がせるための典型的な手法です。冷静に判断し、契約期限を延長交渉しましょう。
2. **専門家への相談:** 税理士、不動産鑑定士、弁護士などの専門家に相談し、契約内容、収益性、リスクなどを客観的に評価してもらいましょう。特に、契約書の内容を丁寧に確認してもらうことは非常に重要です。
3. **大東建託以外の選択肢も検討:** 大東建託以外にも、アパート経営に関する様々な選択肢があります。他の不動産会社や、土地活用方法についても検討してみましょう。
4. **両親との話し合い:** ご両親とじっくり話し合い、アパート経営のメリット・デメリットを共有し、本当に必要かどうかを改めて確認しましょう。相続税対策を目的とするなら、アパート経営以外の方法も検討する必要があります。ご両親の資産状況を把握し、相続税対策に特化した専門家にも相談しましょう。
5. **返済計画の精査:** 30年返済の計画を詳細に確認し、金利上昇リスクや、想定外の修繕費用が発生した場合のリスクを考慮しましょう。シミュレーションツールなどを活用し、様々なケースを想定した返済計画を作成し、その実現可能性を検証しましょう。
6. **土地の活用方法の再検討:** 沖縄の土地の活用方法について、アパート経営以外の選択肢を検討しましょう。例えば、売却、賃貸（一般の賃貸）、農業用地としての活用など、様々な可能性があります。
7. **連帯保証人の責任範囲の明確化:** 連帯保証人となる場合、責任範囲を明確に契約書に記載してもらいましょう。
まとめ
1億円の借入によるアパート経営は、非常に大きなリスクを伴います。経済的なメリットが乏しい上に、ご自身の生活にも大きな影響を与える可能性があります。冷静に状況を判断し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な判断を下すことが重要です。契約を急ぐ必要はありません。時間をかけて、ご両親とじっくり話し合い、最善の策を見つけてください。
